Cách thế chấp dưới chuẩn hoạt động

Dec 04 2007

Các khoản thế chấp dưới chuẩn cho phép những người có lịch sử tín dụng yếu hoặc hạn chế mua nhà. Một số người nói rằng những người cho vay dưới chuẩn săn mồi cho người thiểu số, trong khi những người khác cho rằng cho vay dưới chuẩn là lý do khiến bong bóng nhà đất vỡ.

Ariel Skelley / Getty Images
Nhiều người cần các khoản thế chấp dưới chuẩn để thâm nhập thị trường nhà ở.

Sở hữu một ngôi nhà từ lâu đã được coi là "giấc mơ Mỹ" - một cơ hội tốt mà nền kinh tế lý tưởng có thể cung cấp cho mọi gia đình lao động. Tuy nhiên, các yếu tố khác nhau trong hệ thống tài chính phức tạp đã khiến thị trường nhà ở tại Hoa Kỳ trải qua một giai đoạn bùng nổ và phá sản đáng kể trong suốt thập kỷ đầu của những năm 2000. Một trong những yếu tố gây ra cả sự tăng và giảm mạnh của thị trường là việc sử dụng các chương trình cho vay khó khăn, được gọi là các khoản thế chấp dưới chuẩn, cho phép những người có xếp hạng tín dụng không ổn định để đảm bảo các khoản vay mua nhà.

Hoạt động cho vay tiền đối với những người có lịch sử tín dụng yếu hoặc hạn chế được gọi là cho vay dưới chuẩn. Một quan niệm sai lầm về thuật ngữ "dưới chuẩn" là nó dùng để chỉ lãi suất kèm theo các khoản vay. "Dưới chuẩn" thường đề cập đến xếp hạng tín dụng của người đi vay. Những người đi vay dưới chuẩn thường có điểm tín dụng dưới 620 trên thang điểm từ 300 đến 850 (hoặc 900, tùy thuộc vào hệ thống tính điểm cụ thể được sử dụng). Hầu hết người tiêu dùng tiếp cận với trung bình đến cao của những năm 600 và 700 [nguồn: Bankrate.com ]. Tuy nhiên, trong thời kỳ bùng nổ nhà ở, nhiều người có thể đủ điều kiện cho một khoản vay mua nhà truyền thống thay vào đó đã đi vay dưới chuẩn, một phần là do các chiến thuật của nhà môi giới thế chấp tích cực, chẳng hạn như phê duyệt các khoản vay dễ dàng hơn hoặc không giải thích đầy đủ các điều khoản trả nợ chặt chẽ hơn [nguồn:Brooks ].

Lãi suất của các khoản thế chấp dưới chuẩn có thể rất khác nhau. Chúng một phần dựa trên nhiều yếu tố dựa trên rủi ro bao gồm:

Điểm tín dụng
Kích thước của khoản trả trước
Số lần quá hạn (các khoản thanh toán trễ được liệt kê trên báo cáo tín dụng của bạn)
Các loại vi phạm

Để biết thêm về lãi suất thế chấp, hãy đọc Tỷ lệ thế chấp được xác định như thế nào?

How Mortgage Quiz
Cách thức hoạt động của việc mua nhà
TLC.com: Hướng dẫn tài sản

Sự gia tăng mạnh mẽ cho vay thế chấp dưới chuẩn bắt đầu vào giữa những năm 1990 và chiếm khoảng 20% các khoản cho vay mua nhà vào năm 2006 [nguồn: Cục Dự trữ Liên bang ]. Mặt tích cực, các khoản thế chấp dưới chuẩn cho phép những người có tín dụng kém có cơ hội tham gia vào một thị trường mà trước đây họ không có sẵn với các khoản vay mua nhà tiêu chuẩn . Nhược điểm của kịch bản này là các khoản vay này có nhiều khả năng bị vỡ nợ, nghĩa là người đi vay không thanh toán được khoản vay. Số lượng lớn các vụ tịch thu nhà do các khoản thế chấp dưới chuẩn đã có tác động mạnh mẽ đến vụ phá sản nhà ở của Hoa Kỳ và nền kinh tế nói chung. Các bên cho vay cũng bị ảnh hưởng nặng nề, với một số bị cắt giảm hoàn toàn.

Một khía cạnh tiêu cực khác của thị trường dưới chuẩn là sự gia tăng các cáo buộc rằng những người cho vay nhắm vào nhóm thiểu số - một hoạt động được gọi là cho vay săn trước . Những người cho vay này săn mồi dựa trên sự thiếu kinh nghiệm của người đi vay theo nhiều cách. Họ có thể định giá quá cao tài sản của bạn, phóng đại thu nhập của bạn hoặc thậm chí nói dối về điểm tín dụng của bạn để đặt ra mức lãi suất cao ngất ngưởng . Họ cũng khuyến khích tái cấp vốn thường xuyên để có được tỷ lệ "tốt hơn", và sau đó chuyển chi phí đóng cao vào khoản vay.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ xem xét một số ví dụ về các khoản thế chấp dưới chuẩn để giúp bạn xác định liệu một khoản thế chấp có thể phù hợp với bạn hay không. Chúng tôi cũng sẽ xem xét cuộc khủng hoảng dưới chuẩn và những gì đang được thực hiện với nó.

Chi tiết cụ thể dưới chuẩn

Thẻ tín dụng dưới chuẩn

Một cách khác hoạt động cho vay dưới chuẩn củng cố cái đầu xấu xí của nó là trong ngành thẻ tín dụng . Chủ thẻ tín dụng dưới chuẩn có thể phải trả nhiều loại phí bổ sung không thường thấy ở thẻ cao cấp. Các khoản phí hàng năm, phí trả trước, và phí trả trễ và phí vượt quá giới hạn cao hơn là phổ biến.

Thời gian ân hạn thanh toán chậm cũng thường không áp dụng cho chủ thẻ dưới chuẩn. Một khoản phí thường dẫn đến một khoản phí khác, dẫn đến một khoản phí trễ hạn được tính vào số dư, dẫn đến phí vượt quá giới hạn.

Bản thân hệ thống này dường như hướng đến việc kiếm tiền từ những người gặp khó khăn về tài chính lúc đầu. Nếu bạn có thẻ dưới chuẩn, điều rất quan trọng là phải cập nhật các khoản thanh toán của bạn trong một thời gian dài. Bằng cách này, bạn thực sự có thể cải thiện tín dụng của mình.

Các khoản thế chấp dưới chuẩn có đủ hình dạng và kích cỡ. Một yếu tố thường nhất quán trên toàn thế giới là lãi suất sẽ cao hơn lãi suất cơ bản do Cục Dự trữ Liên bang thiết lập . Lãi suất cơ bản là những gì người cho vay tính phí những người có xếp hạng tín dụng tốt.

Một trong những khoản cho vay dưới chuẩn phổ biến hơn có một khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) được đính kèm. ARM ngày càng trở nên phổ biến trong thời kỳ bùng nổ nhà ở vì khoản thanh toán hàng tháng ban đầu thấp và lãi suất thấp. Tỷ lệ giới thiệu cho ARMS thường kéo dài hai hoặc ba năm. Sau đó, tỷ lệ được điều chỉnh từ sáu đến 12 tháng một lần và các khoản thanh toán có thể tăng lên đến 50 phần trăm hoặc hơn [nguồn: Bankrate.com ]. Nếu bạn nghe về ARM 2/28 hoặc 3/27, con số đầu tiên đề cập đến số năm theo lãi suất giới thiệu, số thứ hai cho số năm trong thời gian còn lại của khoản vay có tỷ lệ dao động .

Các tùy chọn chỉ theo sở thích cũng thường được gắn với ARMs dưới chuẩn. Những điều này đề cập đến khi kỳ đầu tiên của các khoản thanh toán chỉ đi vào lãi suất thay vì gốc của khoản vay. Hãy xem xét 2/28 ARM chỉ quan tâm đến sở thích. Khoản vay này cho phép bạn chỉ phải trả lãi suất trong thời gian giới thiệu hai năm ở mức thấp hơn. Sau đó, toàn bộ số tiền vay được tính lại trong 28 năm còn lại với tỷ lệ mới. (Đọc Cách hoạt động của Khoản vay chỉ tính lãi để biết thêm thông tin.)

Theo công cụ tính toán thế chấp tại Bankrate.com , sự gia tăng các khoản thanh toán hàng tháng trên ARM dưới chuẩn chỉ lãi suất 28/2 có thể rất ấn tượng:

	Khoản vay	Tỷ lệ	Thanh toán hàng tháng
Hai năm đầu tiên	200.000 đô la	7%	$ 1.330,60
Năm thứ ba	200.000 đô la	11%	1.922,96 đô la

Như bạn có thể thấy, có khả năng khi thời gian giới thiệu kết thúc, bạn sẽ đến cửa hàng với khoản thanh toán hàng tháng cao hơn nhiều. Mặc dù có thể tái cấp vốn sau giai đoạn này, nhưng sự sụt giảm giá trị tăng giá trên thị trường nhà ở Hoa Kỳ trong thời gian nhà đất bị phá sản đã khiến điều này trở nên khó khăn. Điều quan trọng cần nhớ là mỗi khi tái cấp vốn, bạn phải thanh toán một tập hợp chi phí đóng mới cho người cho vay của mình.

Các khoản cho vay dưới chuẩn thường có phí phạt trả trước bao gồm trong các điều khoản. Điều này có nghĩa là nếu bạn chọn trả khoản vay sớm, bạn phải trả thêm phí.

Họ cũng có thể có một thanh toán bong bóng đính kèm. Đây là khi phần còn lại của khoản vay đến hạn trả sau thời gian giới thiệu một lần. Người đi vay thường có kế hoạch tái cấp vốn vào thời điểm này, nhưng điều này không phải lúc nào cũng khả thi. Ngay cả khi đúng như vậy, bạn vẫn có thể nhận được tỷ lệ cao hơn nhiều.

Có những yếu tố khác ngoài điểm tín dụng của bạn quyết định xem bạn có phù hợp với loại dưới chuẩn hay không. Người cho vay có thể coi khoản vay là rủi ro đối với những người đi vay, mặc dù họ có điểm tín dụng tốt, nhưng không thể cung cấp bằng chứng về thu nhập và tài sản, hoặc vay một tỷ lệ thu nhập lớn bất thường, cũng như vô số lý do khác [nguồn: Brooks ] .

Điều quan trọng cần nhớ là tín dụng của bạn bị ảnh hưởng bởi bất kỳ điều gì bạn đã đồng ký với người khác. Những người ly hôn thường ngạc nhiên khi biết rằng vợ / chồng cũ của họ đã vỡ nợ vì các khoản vay làm hỏng điểm tín dụng của họ .

Trong phần tiếp theo, chúng ta sẽ xem xét cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn và những gì đang được thực hiện để khắc phục nó.

Khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn

Công trình lân cận

Không phải tất cả các tin tức đều xấu trong thế giới cho vay dưới chuẩn. Một tổ chức phi lợi nhuận có tên là Neighbor Works America đang làm điều gì đó về nó. Thông qua Trung tâm giải pháp tịch thu tài sản, tổ chức đã hợp tác với các công ty bảo hiểm và thế chấp để tiếp cận những người vay có nhu cầu. Nó đào tạo các cố vấn tịch thu tài sản để hỗ trợ người vay và thông báo cho cộng đồng về các lựa chọn của họ.

Neighbor Works đã hành động sau khi biết rằng một vấn đề phổ biến giữa người cho vay dưới chuẩn và khách hàng của họ là thiếu giao tiếp khi người đi vay rơi vào tình trạng túng quẫn. Thông thường, người đi vay xấu hổ hoặc sợ hãi khi gọi cho người cho vay của mình, mặc dù có những hành động có thể được thực hiện để ngăn chặn việc xiết nhà. Những người cho vay thường gặp khó khăn khi tìm người cần tư vấn.

Neighbor Works đã nhận được hơn 100.000 cuộc gọi trong năm 2007 qua đường dây nóng của họ. Để khám phá các lựa chọn của mình, bạn có thể gọi đến đường dây nóng theo số 888-995-HOPE hoặc truy cập trang web của họ .

Sự gia tăng mạnh mẽ số lượng các vụ vỡ nợ và tịch thu nhà đối với các khoản thế chấp dưới chuẩn bắt đầu từ năm 2006 đã dẫn đến một cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn. Đến năm 2008, tổng thiệt hại từ các khoản thế chấp dưới chuẩn lên tới khoảng 250 tỷ đô la [nguồn: Rose ]. Và, do sự đóng gói lại phức tạp của các khoản thế chấp dưới chuẩn thành các khoản đầu tư, cuộc khủng hoảng này trên thị trường nhà ở đã góp phần vào cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, góp phần gây ra thảm họa kinh tế quốc gia.

Nguyên nhân cho cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn được chia sẻ bởi một số yếu tố. Nhiều công ty môi giới thế chấp đã hướng khách hàng của họ đến các khoản vay mà họ không thể trả được. Trước đây, khi ai đó muốn vay vốn, người đó sẽ đến trực tiếp ngân hàng . Ngày càng có nhiều người tìm đến các công ty môi giới thế chấp để đóng vai trò là người đi giữa. Kết quả là một ngành công nghiệp không chịu trách nhiệm trực tiếp khi một khoản vay xấu. Các công ty môi giới thế chấp không phải chịu bất kỳ hình phạt nào khi một khoản vay mà họ soạn thảo bị vỡ nợ, vì vậy không có nhiều động lực để từ chối những người nộp đơn trong ngành dựa trên hoa hồng này.

Tỷ lệ thất nghiệp cũng là một yếu tố dẫn đến khủng hoảng. Các bang miền Trung Tây bị ảnh hưởng nặng nề bởi tình trạng sa thải ngành công nghiệp ô tô được xếp vào hàng cao nhất trong các vụ tịch thu nhà [nguồn: Cục Dự trữ Liên bang ]. Nhiều người đã tin tưởng vào việc có thể tái cấp vốn để làm cho khoản vay của họ có thể chi trả được, nhưng tỷ lệ tăng giá chậm lại trên thị trường nhà ở khiến việc này trở nên khó khăn hoặc không thể thực hiện được. Sau khi hết thời gian giới thiệu về các khoản vay dưới chuẩn, các khoản thanh toán mới vượt quá nhiều khoản có thể xử lý.

Người đi vay cũng phải chịu một số trách nhiệm. Trong thời kỳ mà tín dụng có thể dễ dàng đạt được, nhiều người đã không đọc bản in rõ ràng của các điều khoản cho vay của họ hoặc chỉ đơn giản là chấp nhận rủi ro quá lớn đối với một khoản vay mà họ không có khả năng trả lại. Việc ai đó muốn tham gia vào thị trường nhà đất cũng thường xuyên phóng đại thu nhập của mình để đảm bảo một khoản vay.

Một khía cạnh xấu khác của cuộc khủng hoảng dưới chuẩn là khẳng định rằng nhiều người cho vay đã lợi dụng thiểu số trong quá trình làm giàu. Đạo luật Tiết lộ Thế chấp Nhà (HMDA) năm 1975 quy định các bên cho vay bắt buộc phải duy trì và tiết lộ dữ liệu liên quan đến các khoản vay của họ. Trong những năm gần đây, số lượng HMDA rất khác nhau giữa các chủng tộc. Người da đen và gốc Tây Ban Nha đi vay có nhiều khả năng có khoản vay dưới chuẩn hơn người da trắng. Trên thực tế, vào năm 2006, có sự khác biệt là 36%, với 53% người da đen có các khoản thế chấp dưới chuẩn so với chỉ 17% đối với người da trắng [nguồn: Cục Dự trữ Liên bang ]. Ngoài ra, một nghiên cứu năm 2006 của Trung tâm cho vay có trách nhiệm (CRL) cho thấy khi rủi ro tín dụng bằng nhau, người da đen vẫn có khả năng nhận được tỷ lệ cao hơn người da trắng từ 31% đến 34% [nguồn: CRL]. Kể từ năm 2007, NAACP đã đệ đơn hơn một chục vụ kiện chống lại những người cho vay dưới chuẩn hàng đầu vì hành vi "phân biệt chủng tộc có hệ thống, được thể chế hóa trong việc cho vay thế chấp nhà" [nguồn: CNSNews.com ] .

Để hiểu cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn đã dẫn đến cuộc suy thoái tồi tệ nhất của Hoa Kỳ kể từ cuộc Đại suy thoái, hãy đọc Làm thế nào để chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp có thể đưa nền kinh tế Hoa Kỳ đi xuống? Để biết thêm thông tin về các khoản thế chấp và hệ thống tài chính, vui lòng khám phá các liên kết sau đây.

Câu hỏi thường gặp về Thế chấp dưới chuẩn

Khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn là gì?

Cuộc khủng hoảng này xảy ra khi các ngân hàng cần đáp ứng nhu cầu về chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp (MBS) và sau đó đưa ra các khoản thế chấp không an toàn do chủ sở hữu không có khả năng thanh toán. Điều này khiến giá nhà giảm xuống, các vụ tịch thu nhà tăng vọt và cuối cùng là các chứng khoán thế chấp bị phá sản.

Các khoản thế chấp dưới chuẩn có trở lại không?

Phiên bản mới hơn của các khoản thế chấp dưới chuẩn được gọi là các khoản thế chấp "không chính thức". Chúng đang trở nên phổ biến hơn một lần nữa nhưng yêu cầu bằng chứng thanh toán chặt chẽ hơn.

Các khoản cho vay dưới chuẩn có làm tổn hại đến tín dụng của bạn không?

Bất kỳ khoản vay nào cũng có thể làm hỏng điểm tín dụng nếu người đó có tỷ lệ khoản vay trên thu nhập quá cao hoặc bỏ lỡ các khoản thanh toán.

Ai đã gây ra cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn?

Có thể đổ lỗi cho nhiều tác nhân xấu, bao gồm các công ty cho vay săn mồi (những người đã cung cấp các khoản thế chấp cho những người không thể trả nợ cho họ), các tổ chức xếp hạng tín dụng đã làm ngơ và ngành công nghiệp bảo mật được hỗ trợ bằng thế chấp nói chung.

Tại sao cho vay dưới chuẩn là xấu?

Các khoản vay này được thực hiện cho những cá nhân ít có khả năng thanh toán. Bởi vì điều này, người cho vay đưa ra một mức lãi suất cao hơn. Điều này làm cho khoản vay thậm chí còn khó trả hơn.