Cách hoạt động của House Flipping

Về cơ bản, việc lật nhà là mua một ngôi nhà hoặc tài sản với mục đích bán nó để kiếm lời. Nhưng hậu cần có thể trở nên khá phức tạp. Có rất nhiều quyết định phải thực hiện ngay từ đầu. Bạn nên mua ở đâu? Nếu bạn mua một ngôi nhà ở một khu vực đang phát triển, bạn đang quan tâm đến việc khu vực đó đang gia tăng giá trị. Nếu bạn quyết định mua ở một khu phát triển mới, bạn sẽ muốn thu hút những người mua nhà cao cấp hơn, những người muốn có các tính năng sang trọng và không gian được cung cấp ở vùng ngoại ô. Nếu mọi việc suôn sẻ, bạn có thể kiếm được một khoản lợi nhuận đáng kể. Nhưng nếu có vấn đề gì xảy ra - ngân sách bị lỗi, các vấn đề về thời gian, tội phạm gia tăng trong khu phố đang phát triển đó - bạn có thể bị mắc kẹt với một ngôi nhà mà bạn không thể thoát khỏi.

Thư viện hình ảnh bất động sản

Việc chuyển nhà phụ thuộc rất nhiều vào thị trường bất động sản, mà chúng ta đều biết là có tính chu kỳ. Trong thời kỳ bùng nổ, chân chèo có ưu thế hơn và gần như có thể đặt tên cho giá của chúng ở một số khu vực. Nhưng trong thời gian chậm, nhiều ngôi nhà cố định này có thể ngồi trên thị trường trong nhiều tháng.

Khi bạn biết nơi bạn muốn mua, bước tiếp theo là quyết định loại bất động sản bạn muốn mua. Nếu bạn đi sửa nhà, bạn đang cam kết cải thiện ngôi nhà, điều này sẽ tốn thời gian và tiền bạc. Nếu bạn mua một tài sản bị tịch thu trong một cuộc đấu giá hoặc từ một ngân hàng , bạn có thể nhận được một món hời đối với một ngôi nhà được định giá quá thấp. Nhưng hãy nhớ rằng nếu các chủ sở hữu trước đó không thể trả tiền thế chấp , họ có thể cũng không thể trả tiền bảo trì - vì vậy bạn có thể phải đối phó với sự xâm nhập của loài gặm nhấm hoặc mái nhà bị dột.

Thợ sửa xe và nhà bị tịch thu là những gì hầu hết mọi người nghĩ đến khi nghĩ đến việc lật kèo. Nhưng có thể lật một ngôi nhà mà không cần làm gì cả. Trong thời kỳ bùng nổ bất động sản của những năm đầu đến giữa những năm 2000, những người đi mua nhà có thể mua những ngôi nhà xây mới, giữ chúng trong vài tháng, sau đó bán chúng kiếm lời. Hiện nay có xu hướng cố gắng chuyển nhà trong các khu phát triển mới, cao cấp ở các vùng ngoại ô xa xôi. Nếu sự phát triển thương mại và bán lẻ (đọc: cửa hàng bán lẻ hộp lớn) mọc lên, nó có thể thu hút rất nhiều cư dân. Nhưng nếu tình hình không hoàn hảo - chẳng hạn như giá xăng tăng, khiến người mua nhà e dè với các tuyến đường lớn - thì kiểu đảo lộn này trở nên khá rủi ro.

Vậy tại sao người ta lại lật nhà? Và người mua bình thường - và người bán - cần biết gì về việc lật kèo trước khi đầu tư? Có thể kiếm được bao nhiêu tiền bằng cách lật nhà? Và bạn đi theo đường lối đạo đức nào khi trả đồng đô la thấp nhất cho những người mất nhà? Chúng tôi sẽ giải quyết tất cả những vấn đề này khi chúng tôi điều tra nghệ thuật lật nhà.

1. Tài trợ lật nhà
2. Mẹo lật nhà
3. Lật những ngôi nhà mới và vụ tịch thu nhà
4. Flipping Fixer-Uppers

Nếu bạn xem các kênh truyền hình cáp trong nhà và ngoài vườn, có vẻ như mọi người đang lật tung các ngôi nhà. "Flip This House" và "Flipping Out" chỉ là một vài trong số rất nhiều bộ phim truyền hình cáp ca ngợi việc mua nhà và nhanh chóng bán nó với giá cao hơn đáng kể. Nhưng việc lật kèo giống như một bài học đầu tư cơ bản: Mua thấp, bán cao. Bạn muốn tìm một tài sản được định giá thấp hoặc có hình dạng vừa đủ xấu để bạn có thể đầu tư thời gian và tiền bạc tối thiểu vào đó trước khi bán nó. Có những người đã tạo dựng sự nghiệp từ việc mua những bất động sản đang gặp khó khăn và nhanh chóng xoay chuyển chúng để kiếm lời. Tuy nhiên, trong một vụ phá sản bất động sản, mọi thứ không hoàn toàn dễ dàng như vậy.

­

Lời khuyên đầu tiên mà hầu hết các chuyên gia lật tẩy đều đưa ra: Hãy lập ngân sách. Mặc dù việc tìm kiếm một nơi hoàn hảo và biết bộ kỹ năng của bạn (hoặc có bạn bè với bộ kỹ năng) là rất quan trọng, nhưng ngân sách là nơi mà những người mới bắt đầu thường thất bại nhất. Vậy bắt đầu từ đâu? Đầu tiên, nhận được tài chính.

Bước này khá dễ dàng khi các khoản thế chấp dưới chuẩn đang nóng lên. Các khoản thế chấp này cho phép người mua trả ít hoặc không phải trả trước. Đổi lại, họ phải chịu mức lãi suất cao hơn - nhưng khi bạn có kế hoạch sở hữu căn nhà chỉ trong vài tháng, đó chỉ là một vấn đề nhỏ. Tuy nhiên, khi thị trường đi ngang, việc thế chấp một bất động sản đầu tư khó khăn hơn, và lãi suất cao ngất trời sẽ làm trống ví của các nhà đầu tư khi một bất động sản xuất hiện trên thị trường.

Do đó, tiền mặt đóng một vai trò lớn hơn nhiều trong việc bắt đầu cuộc lật đổ đó. Khoản trả trước bạn có thể trả càng lớn, lãi suất càng thấp. Và, tất nhiên, nó sẽ giúp có tiền mặt để khắc phục sự cố. Chúng ta sẽ xem xét cách lập ngân sách tiếp theo.

Cờ đỏ

Hãy tuân thủ quy tắc cơ bản của việc mặc cả: Nếu một lời đề nghị nghe có vẻ quá tốt để trở thành sự thật, thì có thể là như vậy. Điều đó phù hợp với ngôi nhà gỗ hoàn hảo, được định giá thấp đó cũng như đối với nhà thầu thân thiện đó. Luôn yêu cầu tài liệu tham khảo từ các nhà thầu - từ khách hàng cũng như các nhà cung cấp.

Ngoài ra, hãy cảnh giác với những ngôi nhà Franken - những ngôi nhà lịch sử đã được bổ sung và tu sửa một phần theo thời gian. Những ngôi nhà này có thể yêu cầu đại tu toàn bộ hệ thống dây điện và có thể gây ra nhiều vấn đề đau đầu.

Nếu bạn dự định mua một ngôi nhà mới xây, việc lập ngân sách có thể rất đơn giản. Nó giống như việc mua một ngôi nhà mà bạn thực sự định ở - bạn cần trang trải các khoản thế chấp , bảo hiểm , thuế, phí đại lý bất động sản và luật sư , và đó là vấn đề. Tuy nhiên, trong thị trường đang suy yếu, cung nhà lớn hơn cầu rất nhiều, vì vậy bạn có thể sở hữu bất động sản đó lâu hơn dự định.

Nếu bạn đang làm việc trên hệ thống sửa chữa, ngân sách bắt đầu tăng lên khi bạn xem xét việc cải tạo mà bạn sẽ cần thực hiện. Theo hầu hết các chuyên gia, bạn nên thêm 20 phần trăm vào ước tính của mình cho chi phí cuối cùng. Nếu bạn đánh giá quá cao, bạn sẽ nhận được một khoản tiền bất ngờ - nhưng nếu bạn đánh giá thấp, bạn sẽ gặp khó khăn với những hóa đơn bất ngờ.

Những cải tiến về cấu trúc - như hệ thống ống nước, điện , cách điện, kiểm soát dịch hại và HVAC - thường là những cải tiến ít gợi cảm nhất nhưng quan trọng nhất mà một chiếc máy xúc lật có thể thực hiện. Sàn gỗ cứng và lớp sơn mới có thể khiến người mua thích thú nhưng vấn đề mối mọt có thể giết chết thương vụ một cách nhanh chóng. Nếu kỹ năng kỹ thuật của bạn thiếu ở đây, bạn cũng sẽ phải tính đến chi phí lao động (bao gồm cả thời gian và tiền bạc bị mất nếu bạn đang đợi anh rể của mình hoàn thành hệ thống dây điện).

Hầu hết các đại lý bất động sản khuyên bạn nên sửa lại nhà bếp và phòng tắm để mang lại lợi tức đầu tư tốt nhất. Ngoài những thay đổi về cấu trúc, điều này có thể bao gồm tủ mới, quầy, phần cứng, bồn rửa, đèn nền, thiết bị, sàn nhà và ánh sáng. Nâng cấp nhà bếp có thể tốn kém, nhưng chúng tạo ấn tượng lớn (ví dụ như bàn đá granit và kho chứa rượu). Bạn cũng có thể quyết định chuyển sang màu xanh lá cây (xem Cách Công trình Xanh hoạt động ), điều này có thể tăng giá trị cho ngôi nhà khi những cải tiến được bán trên thị trường như những người tiết kiệm tiền. Rõ ràng, bạn sẽ giảm chi phí nếu ngôi nhà có cấu trúc tốt và chỉ cần sơn và thảm cập nhật - nhưng mọi thứ có thể nhanh chóng trở nên đắt đỏ, đặc biệt nếu bạn đang sử dụng nhà thầu và lao động bên ngoài.

Một khía cạnh khác cần xem xét là sự hấp dẫn của lề đường - bên ngoài của ngôi nhà. Bạn có thể cần sơn, vẽ cảnh quan và sửa chữa đường lái xe, điều này làm tăng thêm ngân sách. Nếu bạn đã mua ở một khu phố đắt tiền, thì việc cắt cỏ và sửa hàng rào có thể là không đủ - bạn có thể phải trả phí liên kết với chủ nhà. Ở những vùng lân cận đang phát triển, bạn có thể phải chi ngân sách cho các biện pháp an ninh.

Vì vậy, một khi bạn có ngân sách của mình, bạn có thể chọn vị trí của mình, mà chúng ta sẽ thảo luận tiếp theo.

House-Flipping trên TV

Thuật ngữ "lật nhà" chỉ được sử dụng vào cuối những năm 1990 đến đầu những năm 2000, và một số người nói rằng nó đã tuyệt chủng, vì "lật" ngụ ý thu lợi nhanh chóng, điều này không xảy ra trong thị trường bất động sản phẳng. Nhưng thuật ngữ này đã thực sự thành công với sự phổ biến của các chương trình truyền hình cải tiến gia đình . "Trading Spaces", "Extreme Home Makeover" và ông tổ của tất cả các chương trình tu sửa, "This Old House", khiến việc tu sửa trông thật thú vị - và dễ dàng. Và các chương trình như "Bậc thang tài sản", "Lật ngôi nhà này" và "Lật mặt" biến việc mua bất động sản thành một bộ phim truyền hình hấp dẫn, hấp dẫn. Trên TV, những công việc tân trang nhà cửa lớn dường như sẽ hoàn thành sau một giờ hoặc ít hơn. Thạch cao có thể đã rơi vào đầu nhà thầu và dự án có thể đã vượt quá ngân sách,

Khi bạn đã quyết định loại nhà nào sẽ lật - xây mới, sửa lại hoặc tịch biên - bạn cần tìm hiểu khu vực lân cận. Đừng bỏ qua nghiên cứu ở đây. Đảm bảo rằng bạn thực sự điều tra khu vực - lái xe xung quanh vào ban ngày và vào ban đêm, kiểm tra giá bán gần đây và tìm xem có bất kỳ chân chèo nào khác đang ngồi trên những ngôi nhà trống không.

Nếu bạn đã quyết định chuyển một ngôi nhà mới, các lựa chọn của bạn sẽ bị hạn chế phần nào đối với những gì đang được xây dựng trong khu vực - thường là trong các dự án phát triển nhà ở. Một số cộng đồng cũng có những hạn chế đối với người mua, yêu cầu họ phải sống trong nhà để cộng đồng không trở thành một thị trấn ma.

Nếu bạn đã chọn mua một ngôi nhà bị xiết nhà, bạn sẽ mua từ một người cho vay - những ngôi nhà bị tịch thu còn được gọi là REO , hoặc bất động sản thuộc sở hữu của người cho vay. Mua REO là một quá trình kéo dài, thường từ sáu đến tám tháng. Điều này là do để một ngân hàng cưỡng chế một căn nhà, thì ngân hàng đó phải nộp các giấy tờ ra tòa chống lại chủ nhà, điều này sẽ mất một thời gian. Nếu đó là một cuộc đấu giá, bạn sẽ bị điều khiển bởi thời gian biểu đó. Và bởi vì ngôi nhà được bán "nguyên trạng", các ngân hàng có thể không sẵn sàng cho vay.

Nhưng nếu bạn quyết tâm mua một ngôi nhà bị tịch thu, có rất nhiều trang web liệt kê những ngôi nhà REO, thường là có tính phí. Và nhiều người cho vay, như Fannie Mae, liệt kê những ngôi nhà mà họ bị tịch thu. Một cảnh báo ở đây: Nhiều trang web trong số này sẽ cho phép bạn tìm kiếm nhà ở bất cứ nơi nào trên đất nước, nhưng các chuyên gia đồng ý rằng một trong những sai lầm lớn nhất của những người đi mua nhà là mua một ngôi nhà không nhìn thấy. Bức ảnh chụp ngôi nhà có thể đẹp, nhưng không có cách nào để đảm bảo bất cứ điều gì khác. Nó không cung cấp cho bạn bất kỳ manh mối nào về khu vực lân cận và không có cách nào để biết bức tranh cũ bao nhiêu.

­

Bạn có đang vượt qua ranh giới đạo đức khi mua một ngôi nhà mà ai đó vừa bị mất không?

Nói một cách ngắn gọn, không. Đó là nền kinh tế thị trường tự do cơ bản: Bằng cách mua nhà bị tịch thu - một ngôi nhà mà người khác không thể thanh toán - bạn đang giảm nguồn cung nhà có sẵn, có nghĩa là nhà của những người khác trở nên có giá trị hơn. Vì vậy, chủ nhà tiếp theo có thể suýt mất nhà sẽ dễ bán hơn. Tất nhiên, nếu bạn đang mua nhà của hàng xóm với một phần nhỏ so với những gì họ đã trả, đừng đặt cược vào việc được mời đến bữa tiệc nướng tiếp theo của họ.

Ngân sách có thể tăng nhanh chóng trên người sửa lỗi. Nếu bạn quyết định đầu tư vào một, bạn cần có khả năng chấp nhận rủi ro cao - và một chiến lược rút lui. Sự đồng thuận từ hầu hết các chuyên gia tu sửa nhà là:

Tùy thuộc vào mục tiêu của bạn và mức độ cải tạo, thợ sửa xe có thể mất vài tháng (hoặc ít hơn, nếu bạn thực sự may mắn) hoặc vài năm để quay đầu. Nếu bạn muốn sống trong khoản đầu tư của mình khi bạn đang thực hiện nó, hãy nhớ rằng có thể có rất nhiều mùn cưa trong tương lai của bạn. Và trong khi các khu vực lân cận phát triển có thể bùng nổ chỉ trong một đêm, cũng sẽ có những biến động về tỷ lệ tội phạm, bùng nổ kinh doanh địa phương và cải thiện trường học, tất cả đều có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản của bạn. Kiên nhẫn là chìa khóa khi chờ đợi khu vực lân cận cất cánh.

Để tìm hiểu thêm về việc lật nhà, hãy xem các liên kết trên trang tiếp theo.

Vị trí, Vị trí, Vị trí

Đâu là nơi tốt nhất để bắt đầu lật? Điều đó phụ thuộc vào những gì bạn coi là một chỉ báo tốt để đầu tư. Theo Hiệp hội các nhà xây dựng quốc gia , Indianapolis là thành phố lớn của Hoa Kỳ có giá cả phải chăng nhất cho một ngôi nhà, nếu bạn đang tìm kiếm một thỏa thuận. Nếu bạn muốn mua hàng cao cấp, Los Angeles là thị trường lớn có giá cả phải chăng nhất. Và nếu bạn đang tìm kiếm một vụ tịch thu nhà , RealtyTrac , một trang web tịch thu nhà, cho biết Detroit đứng đầu danh sách.

Xuất bản lần đầu: 3 tháng 1, 2008

Bạn có thể lật nhà mà không cần tiền mặt?

Tốt hơn là lật nhà hoặc thuê chúng?

Lật nhà có lãi không?

Mặt hạn chế của nhà lật là gì?

Những bài viết liên quan

Các liên kết tuyệt vời hơn