Cách hoạt động của Khoản vay chỉ tính lãi

Nếu bạn đang đọc bài viết này từ sự thoải mái của ngôi nhà mới mua của bạn, bạn không đơn độc. Từ năm 2001 đến năm 2005, Hoa Kỳ chứng kiến ​​sự bùng nổ nhà ở lớn nhất kể từ những năm 1950. Lãi suất thấp cùng với sự giàu có mới tìm thấy từ các ngành công nghệ đang phát triển đã giúp mở ra làn sóng khôi phục nhà và xây mới [nguồn: Fed Chicago ]. Những người săn nhà và đầu tư háo hức mua bán bất động sản hơn bao giờ hết. Cùng với những yếu tố này, những người cho vay đã sử dụng các khoản vay thông minh để cho phép bất kỳ cá nhân nào có việc làm có lợi có thể thực hiện ước mơ sở hữu một ngôi nhà của họ. Một trong những thực tiễn như vậy là khoản vay chỉ tính lãi (IO) .

Điều quan trọng đầu tiên cần hiểu về thế chấp nhà là sự khác biệt giữa tiền lãi và tiền gốc . Những người cho vay cung cấp cho người mua nhà tiền để mua nhà với một khoản phí được phân bổ trong suốt thời gian của khoản vay. Đây là tiền lãi. Nguyên tắc là số tiền thực tế của khoản vay.

Nhiều người cho rằng khoản vay chỉ trả lãi là một hình thức thế chấp . Trên thực tế, khoản vay IO là một lựa chọn có thể được gắn với bất kỳ hình thức thế chấp nhà nào. Tùy chọn chỉ có lãi suất có nghĩa là khoản thanh toán thế chấp hàng tháng theo lịch trình chỉ áp dụng cho phần lãi suất của khoản vay - không phải là nguyên tắc. Đó là một lựa chọn vì bạn có thể trả một phần nguyên tắc nếu bạn chọn mà không bị phạt. Tùy chọn IO chạy trong một khoảng thời gian nhất định, thường là từ 5 đến 10 năm.

Một giả định phổ biến khác là khoản vay IO là một sự sáng tạo gần đây để giúp khởi động sau tháng 9. 11 nền kinh tế. Mặc dù các khoản vay IO chắc chắn đã trở nên rất phổ biến trong những năm gần đây, nhưng chúng vẫn còn mới. Khoản vay IO thực sự đã có từ rất lâu, có thời kỳ hoàng kim đầu tiên vào những năm 1920. Trong những ngày đó, những người cho vay cung cấp các khoản vay IO không có thời hạn nhất định, cho phép chủ nhà chỉ trả lãi suất trong suốt thời gian vay. Khi kết thúc khoản vay, toàn bộ số tiền sẽ đến hạn thanh toán và người đi vay thường sẽ tái cấp vốn. Người Mỹ muốn đầu tư càng nhiều tiền càng tốt vào thị trường chứng khoán đang tăng, và khoản vay IO giải phóng tiền mặt để thực hiện điều đó. Điều mà không ai có thể đoán trước được là sự sụp đổ của thị trường năm 1929. Các chủ nhà chứng kiến ​​khoản đầu tư của họ biến mất và đột nhiên không đủ khả năng trả tiền nhà hàng tháng. Kết quả là, tỷ lệ tịch thu nhà tăng vọt và nhiều gia đình đã từng ổn định trở nên vô gia cư. Điều này có tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế và cùng với sự sụp đổ của thị trường, đã dẫn đến cuộc Đại suy thoái [nguồn: MSN Money ].

Các khoản cho vay chỉ trả lãi đã trở lại mạnh mẽ vào đầu thiên niên kỷ mới và tiếp tục rất phổ biến cho đến ngày nay, bất chấp thị trường bất động sản đang chững lại. Trong bài viết này, chúng ta sẽ xem xét các khoản vay IO so với các khoản thế chấp nhà tiêu chuẩn như thế nào. Chúng tôi cũng sẽ xem xét liệu loại tùy chọn cho vay này có phù hợp với bạn hay không.

Thoạt nhìn, khoản vay IO có vẻ quá tốt để trở thành sự thật. Các khoản thanh toán hàng tháng với khoản vay IO về cơ bản ít hơn đáng kể so với khoản thế chấp lãi suất cố định (FRM) . Tuy nhiên, điều quan trọng là phải hiểu rằng sau khi thời gian tùy chọn IO kết thúc, ghi chú hàng tháng sẽ tăng lên - đôi khi về cơ bản. FRM có một mức lãi suất ấn định được trả cùng với tiền gốc trong một thời gian dài.

Để hiểu rõ hơn về cách hoạt động của điều này, chúng ta hãy xem xét cụ thể cách một khoản vay IO có thể so sánh với một FRM:

Nếu bạn vay 200.000 đô la ở mức 6% bằng FRM 30 năm, tổng số tiền bạn phải trả hàng tháng cho cả lãi và gốc sẽ là 1.199,11 đô la. Lúc đầu, khoản thanh toán so với tiền gốc là tối thiểu. Theo thời gian, tiền lãi được trả xuống nhanh hơn và các phần lớn hơn được áp dụng cho tiền gốc. Trong trường hợp này, khoản thanh toán đầu tiên 1.199,11 đô la có 1.000 đô la được áp dụng cho tiền lãi và 199,11 đô la cho tiền gốc. Hàng tháng, khoản vay về cơ bản được tính toán lại. Vì 199,11 đô la đã được trả trên tiền gốc, nên bây giờ bạn nợ 199.800,89 đô la. Vì vậy, trong tháng thứ hai, số tiền chuyển sang tiền gốc là 6 phần trăm của số dư mới, chia cho 12 [nguồn: Washington Post ]. Quá trình thanh toán định kỳ trải dài theo thời gian này được gọi là khấu hao . Vào cuối 30 năm, khoản vay của bạn sẽ được thanh toán đầy đủ.

Một khoản vay IO với cùng một số tiền với cùng một tỷ lệ hoạt động khác nhau. Giả sử tùy chọn IO của bạn được đặt ở năm năm với tỷ lệ cố định. Khoản thanh toán hàng tháng trong suốt 5 năm chỉ là 1.000 đô la, “tiết kiệm” cho người vay 199,11 đô la mỗi tháng. Không có phần nào trong số đó dành cho người gốc. Thanh toán chỉ áp dụng cho lãi suất. Vào cuối thời hạn năm năm đó, bạn vẫn còn nợ số tiền gốc ban đầu là 200.000 đô la, nhưng bây giờ nó được phân bổ dần trong 25 năm với lãi suất hiện tại [nguồn: Washington Post ]. Điều này sẽ làm tăng đáng kể khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Thêm vào đó là không phải tất cả các khoản vay IO đều có lãi suất cố định và bạn có thể phải trả nhiều hơn mỗi tháng sớm hơn bạn nghĩ. Một số lãi suất cho vay IO được cố định trong vòng ít nhất là sáu tháng, điều mà nhiều người đi vay bỏ qua vì háo hức tham giathị trường nhà đất .

­

Trong phần tiếp theo, chúng ta sẽ xem xét liệu một lựa chọn cho vay chỉ có lãi suất có phù hợp với bạn hay không.

­

Khoản thanh toán hàng tháng ban đầu thấp hơn của khoản vay chỉ tính lãi sẽ tốt cho những người dự đoán thu nhập của họ sẽ tăng lên trong những năm tới. Có tùy chọn trả ít nhất có thể ban đầu khi bạn biết sắp được tăng lương hoặc thăng chức có thể là một tài sản thực sự.

Chúng cũng có lợi cho những người có thu nhập dao động. Tùy chọn khoản vay IO mang lại sự linh hoạt để chỉ trả khoản thanh toán tối thiểu trong những tháng ngắn hạn hoặc trả thêm khi bạn có nhiều thu nhập khả dụng hơn. Khoản thanh toán bổ sung được áp dụng cho tiền gốc mà không bị phạt, giảm khoản thanh toán phân bổ mà bạn sẽ thực hiện khi hết thời gian IO. Nếu bạn có một khoản vay IO, bạn nên trả nợ gốc bất cứ khi nào bạn có thể. Nếu không, bạn có thể bị "sốc thanh toán" khi khoản vay được tính toán lại.

Một lợi thế khác đối với tùy chọn IO là bạn có thể nhận được nhiều ngôi nhà hơn mức có thể với FRM. Một thực tế phổ biến đối với những người mua nhà lần đầu là bắt đầu với một ngôi nhà "bắt đầu", sau đó bán nó để kiếm lời sau khi nó lên giá. Tại thời điểm này, họ có thể có được một ngôi nhà thứ hai lớn hơn. Thời hạn ban đầu thấp hơn của khoản vay IO có thể cho phép bạn bỏ qua ngôi nhà bắt đầu và chuyển thẳng đến ngôi nhà lớn hơn.

Một chủ nhà khôn ngoan trong các khoản đầu tư của mình cũng có thể được hưởng lợi từ khoản vay IO. Dòng tiền lớn hơn cho phép có nhiều tiền hơn để chơi thị trường chứng khoán hoặc đầu tư vào các cơ hội kiếm tiền khác. Để việc này thành công, lợi tức từ các khoản đầu tư khác của bạn phải nhiều hơn tỷ lệ thế chấp của bạn. Nếu bạn có khoản vay IO ở mức 6 phần trăm và các khoản đầu tư của bạn đang quay trở lại ở mức 10 phần trăm, bạn đang làm đúng.

Thẻ tín dụng và các khoản nợ lãi suất cao khác có thể làm tê liệt đối với một gia đình đang cố gắng vươn lên. Áp dụng thu nhập khả dụng mà khoản vay IO của bạn cung cấp cho khoản nợ đó là một cách tuyệt vời để đạt được tự do tài chính.

Một khoản vay IO cũng có thể là một ý tưởng hay nếu bạn có kế hoạch "chuyển nhượng" ngôi nhà của mình trong khoảng thời gian tùy chọn để thu hồi vốn đầu tư. Sử dụng vốn chủ sở hữu để khôi phục lại một ngôi nhà cũ là một cách tuyệt vời để tối đa hóa lợi nhuận của bạn. Một yếu tố quan trọng nhất ở đây là ngôi nhà của bạn đánh giá cao trong thời gian này. Trong một thời gian, bất động sản đã tăng giá nhanh chóng ở Hoa Kỳ và những người đi mua nhà đang trở nên giàu có. Bong bóng hiện đã vỡ phần nào và sự tăng giá trên hầu hết các thị trường đã chững lại hoặc giảm xuống.

Với tất cả những ví dụ này, kỷ luật tài khóa là yếu tố quan trọng nhất để thành công. Nếu bạn không có đủ khả năng tự chủ để không sử dụng thêm tiền của mình cho kỳ nghỉ ở Bahamas, thì bạn không tối đa hóa lợi ích của tùy chọn IO của mình. Bạn có thể muốn tránh khoản vay IO nếu:

Điều quan trọng là bạn phải làm bài tập về nhà và tìm kiếm ý kiến ​​bên ngoài từ nhiều nhà tư vấn tài chính hoặc nhà môi giới thế chấp. Như với bất kỳ ngành công nghiệp dựa trên hoa hồng nào, tính chính trực của nhà môi giới thế chấp đóng một vai trò quan trọng trong sự thành công của kế hoạch của bạn. Một số nhà môi giới sẽ làm bất cứ điều gì để khiến bạn ký tên trên đường chấm. Hãy tự làm một việc - mua sắm xung quanh, giải quyết các con số và đừng để bị cuốn theo việc theo đuổi ngôi nhà mơ ước của bạn.

Để biết thêm thông tin về các khoản vay chỉ tính lãi, hãy xem các liên kết trên trang sau.

Cánh tay

Thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) là một lựa chọn khác thường được gắn với các khoản vay IO. ARM có một tỷ lệ cố định trong một khoảng thời gian ngắn và sau đó là một tỷ lệ được điều chỉnh thay đổi định kỳ cho phần còn lại của khoản vay. Tỷ lệ ban đầu này thường thấp hơn tỷ lệ cơ bản - tỷ lệ phần trăm tiêu chuẩn cho FRM. Vào cuối thời kỳ ban đầu, người đi vay giả định mức lãi suất mới, có thể cao hơn mức họ đã trả. Nhiều ARMS được điều chỉnh hàng năm sau khoảng thời gian ban đầu, khiến người đi vay phải chịu sự thay đổi của người cho vay từ năm này sang năm khác.

ARMs là rủi ro cho người mua, bởi vì về cơ bản bạn đang đánh bạc rằng tỷ lệ cho vay sẽ giảm. Nhiều người mua nhà lần đầu quyết định sử dụng ARM kết hợp với tùy chọn khoản vay IO, vì nó có thể khiến các khoản thanh toán ban đầu thấp. Nhiều người trong số những người đi vay giống nhau thấy mình đang ở giữa một tảng đá và khó khăn một khi thanh toán của họ căng lên - một yếu tố làm gia tăng các vụ tịch thu nhà ở Hoa Kỳ [nguồn: Cục Dự trữ Liên bang ].

Những bài viết liên quan

Các liên kết tuyệt vời hơn