John Lennon của The Beatles thuộc về một người. Madonna đã bị một người từ chối. Cựu Tổng thống Richard Nixon cũng vậy . Họ là ai? Các hợp tác xã nhà ở , được gọi tắt là hợp tác xã , rất phổ biến ở những nơi như Thành phố New York, nhưng ít người hiểu cách họ hoạt động.
Với sự gia tăng sở hữu chung cư , nhiều người đã trở nên quen thuộc với cách thức hoạt động của các hiệp hội chung cư. Các hợp tác xã có một số đặc điểm giống nhau: Chúng bao gồm nhiều đơn vị nhà ở, được quản lý bởi các luật lệ và được điều hành bởi các quan chức và giám đốc được bầu chọn, đồng thời yêu cầu những người cư ngụ chia sẻ chi phí bảo trì và tiện ích dưới dạng phí hàng tháng. Nhưng có những khác biệt rõ ràng, chủ yếu liên quan đến bản chất của quyền sở hữu.
Khi bạn mua một ngôi nhà trong một hợp đồng kinh doanh nhà ở, bạn không thực sự mua bất động sản - bạn mua cổ phần trong một công ty, mà tài sản duy nhất là tài sản. Công ty này sở hữu ngôi nhà bạn đang ở; bạn không sở hữu phần nào lớn hơn bất kỳ thành viên nào khác. Bạn có quyền chiếm giữ nó thông qua cái được gọi là hợp đồng thuê hoặc thuê sở hữu độc quyền.
Khi bạn di chuyển, bạn bán cổ phiếu của mình trong hợp tác xã. Trong một số hợp tác, bạn có thể phải bán nó lại cho công ty với giá mua ban đầu, với tất cả những người sở hữu cổ phần cùng chia sẻ bất kỳ khoản lợi nhuận nào được tạo ra khi cổ phiếu (đơn vị) được bán lại. Ở những người khác, bạn có thể giữ lợi nhuận.
Trên trang tiếp theo, hãy tìm hiểu điều gì khiến quyền sở hữu co-op hấp dẫn đối với người mua nhà và cả lý do tại sao có thể khó tham gia hợp đồng.
Sự khởi đầu của Hợp tác Nhà ở
Có hơn một triệu đơn vị nhà ở hợp tác ở Hoa Kỳ ngày nay, hầu hết ở các thành phố lớn. Co-op đầu tiên được thành lập trên Phố Tây 18 ở Thành phố New York vào năm 1876. Ban đầu họ được gọi là "Câu lạc bộ gia đình" và được tạo ra để cung cấp cho những người giàu có nền kinh tế sở hữu nhà mà không phải chịu mọi trách nhiệm.
Có gì tuyệt vời về co-op?
Một trong những tính năng hấp dẫn nhất của quyền sở hữu co-op đối với nhiều người là lợi thế về thuế của nó . Việc thanh toán thuế cho tòa nhà được chia sẻ bởi toàn bộ hợp tác xã, vì vậy với tư cách là cổ đông / người thuê nhà, bạn không nhận được hóa đơn thuế cá nhân. Thay vào đó, phần gánh nặng thuế của bạn được bao gồm trong phí bảo trì hoặc phí thực hiện mà bạn trả cho co-op mỗi tháng. Đồng thời, bạn được hưởng các khoản khấu trừ thuế thu nhập liên bang cho phần của bạn giống như bất kỳ chủ nhà nào khác.
Trong khi chủ sở hữu căn hộ có thể tự do bán nhà của mình cho bất kỳ ai, yếu tố sở hữu chung của hợp tác xã có nghĩa là các quy định của nó thường yêu cầu các cổ đông tiềm năng phải được hội đồng quản trị chấp thuận. Điều đó có nghĩa là hợp tác xã có tiếng nói về việc ai có thể di chuyển vào tòa nhà và ai không thể. (Đây có thể là một điều tốt nếu bạn đã là chủ sở hữu co-op, không quá tốt nếu bạn đang cố gắng tham gia một co-op.)
Quá trình phê duyệt bao gồm việc kiểm tra chặt chẽ tài chính của người nộp đơn. Điều này không nhất thiết có nghĩa là bạn phải giàu có; hội đồng quản trị chỉ muốn biết rằng bạn là một người có trách nhiệm, làm việc hiệu quả, người thanh toán các hóa đơn của bạn và không vỡ nợ . Quy trình này bề ngoài có vẻ hạn chế, nhưng có một lý do chính đáng cho nó: Nếu một người thuê nhà mặc định phần của mình trong khoản thế chấp, bảo trì và thanh toán thuế, tất cả các cổ đông phải trả tiền cho nó.
Trong một căn hộ, nếu bạn không đáp ứng các nghĩa vụ thế chấp hoặc thuế, các khoản tiền bồi thường sẽ được áp dụng đối với tài sản của bạn, ngăn cản bạn bán nó. Nhưng trong co-op, bạn là người đồng sở hữu ngôi nhà của mình, vì vậy tất cả các chủ sở hữu khác đều phải chịu trách nhiệm về việc bạn không trả tiền. Nếu điều này xảy ra, công ty có thể không thể gánh vác được gánh nặng và tài sản có thể bị mất vì bị tịch thu - và tất cả lợi ích của cổ đông cùng với nó. Bây giờ bạn có thể thấy lý do tại sao hội đồng hợp tác xem xét kỹ lưỡng những người mua tiềm năng. Một cổ đông tồi có thể khiến tất cả mọi người thất vọng.
Các yêu cầu phê duyệt của hội đồng cũng áp dụng cho người thuê nhà nếu bạn cần cho thuê lại hợp tác xã của mình. Một số hợp tác xã hạn chế việc cho thuê lại bằng cách đặt ra các giới hạn thời gian và các biện pháp kiểm soát khác để duy trì tính toàn vẹn của công ty.
Sự kiểm tra kỹ lưỡng như vậy thường dẫn đến một chủ sở hữu có năng lực tổng thể cao - các cổ đông hợp tác có thể là những cá nhân chịu trách nhiệm về tài chính, tuân thủ các quy tắc của tổ chức và thực sự quan tâm đến lợi ích tốt nhất của tài sản và công ty. Do đó, các co-ops thường có tỷ lệ vỡ nợ thấp và doanh thu của người cư trú thấp, một đặc điểm hấp dẫn khác của loại hình sở hữu này.
Đọc tiếp để tìm hiểu thêm về các lợi thế của sở hữu hợp tác xã và các loại hình hợp tác xã khác nhau.
Người nổi tiếng không có được tất cả
Bạn có nghĩ rằng trở nên giàu có và nổi tiếng là tấm vé vàng để sống ở bất cứ đâu bạn mong muốn? Hãy hỏi một trong những ngôi sao lớn đã được các hội đồng hợp tác đồng ý vì lo lắng về việc thu hút sự chú ý của công chúng không mong muốn. Các hợp tác xã ở Thành phố New York nổi tiếng với việc từ chối các ứng viên là người nổi tiếng. Madonna là một trong số nhiều người mua tiềm năng nổi tiếng đã bị từ chối vì lo ngại về việc các tay săn ảnh và người hâm mộ làm gián đoạn sự yên bình và tĩnh lặng của tòa nhà.
Các loại hình hợp tác xã nhà ở
Ngoài lợi ích về thuế và tỷ lệ doanh thu thấp, hợp tác xã còn có những lợi thế khác:
- Tài trợ: Các khoản cho vay mua nhà có các điều kiện cho vay thuận lợi, bao gồm các khoản thanh toán thấp và chi phí đóng. Trong một tòa nhà hợp tác xã có thế chấp tài sản của chính mình, người mua phải nhận được ít tài chính hơn so với nhu cầu của người mua căn hộ chung cư.
- Trách nhiệm hữu hạn: Trong khi bạn chịu trách nhiệm thanh toán khoản vay cá nhân của mình, với tư cách là một cổ đông, bạn không có trách nhiệm cá nhân đối với khoản thế chấp của hợp tác xã.
- Kiểm soát cộng đồng: Cổ đông tham gia vào việc quyết định tài sản.
- Ảnh hưởng của người tiêu dùng: Với tư cách là một hiệp hội, các hợp tác xã có thể tạo ra ảnh hưởng đối với các chính quyền địa phương và các công ty tiện ích.
- Doanh thu thặng dư: Trong một số trường hợp, các khoản tiền chưa tiêu được trả lại cho các cổ đông (hãy nghĩ đến cổ tức bạn nhận được từ cổ phiếu của mình trong một công ty), mặc dù chúng có thể phải được báo cáo cho mục đích thuế thu nhập cá nhân.
Vì vậy, với tất cả những điều tốt đẹp gắn liền với co-op, bạn có thể đã sẵn sàng chạy ra ngoài và đăng ký một. Chà, không nhanh như vậy. Đầu tiên, bạn cần tìm ra loại hợp tác xã mà bạn đang tìm kiếm. Như được mô tả dưới đây, co-op không chỉ dành cho những người Manhattanites có gót cao. Chúng là một khái niệm phù hợp với mọi mức thu nhập thông qua các loại hình khác nhau và có thể là phương tiện để phát triển kinh tế.
- Các hợp đồng tỷ giá thị trường chỉ có vậy - bạn có thể mua hoặc bán lãi suất của mình ở bất kỳ mức giá nào mà thị trường sẽ chịu. Bạn có được vốn chủ sở hữu giống như trong các hình thức sở hữu nhà khác.
- Hợp tác xã vốn chủ sở hữu hạn chế thường là các bất động sản được thiết kế để cung cấp nhà ở giá cả phải chăng và mang lại một số lợi ích nhất định như các khoản vay lãi suất thấp hơn, giảm thuế và trợ cấp. Đổi lại việc giảm chi phí sở hữu, có những hạn chế được đặt ra đối với số vốn chủ sở hữu có thể tích lũy và họ có thể thu lợi bao nhiêu từ việc bán cổ phiếu của họ trong công ty. Các hợp tác xã này làm việc cho những người có thu nhập không đủ tiêu chuẩn để mua nhà.
- Hợp tác xã cho thuê: Còn được gọi là hợp tác xã không vốn chủ sở hữu , các tài sản này thuộc sở hữu của các nhà đầu tư bên ngoài (thường là các tổ chức phi lợi nhuận), những người sau đó cho công ty thuê lại tài sản. Hợp tác xã có thể mua tài sản sau đó nếu nó được bán và chuyển đổi nó thành một trong các loại hợp tác xã khác.
- Hiệp hội nhà ở tương hỗ: Các tập đoàn phi lợi nhuận được thành lập để phát triển, sở hữu và vận hành nhà ở. Công ty được sở hữu và kiểm soát bởi những cư dân chuyển đến.
Ngoài ra còn có các hợp tác xã được thiết kế cho những người cao tuổi, các hợp tác xã do chính phủ trợ cấp và các hợp tác xã nông thôn được thiết kế để hỗ trợ nông dân. Để tìm hiểu thêm, chỉ cần làm theo các liên kết bên dưới.
Cho tôi xem tiền
Các khoản cho vay để mua cổ phiếu trong các hợp tác xã nhà ở không khác nhiều so với các khoản cho vay mua nhà khác, chỉ là chúng không được gọi là "thế chấp". Chúng được gọi là cho vay cổ phần . Tiền lãi mà bạn trả cho chúng được khấu trừ thuế ở mức độ tương tự như bất kỳ hình thức vay mua nhà nào khác. Ngoài ra, các quy tắc thuế thu nhập từ vốn tương tự cũng được áp dụng khi bạn bán: Miễn là bạn đã sống trong ngôi nhà trong hai trong năm năm qua, 250.000 đô la lợi nhuận đầu tiên được loại trừ khỏi thuế thu nhập liên bang.
Câu hỏi thường gặp về Hợp tác xã nhà ở
Ưu điểm của nhà ở hợp tác xã là gì?
Các hợp tác xã có phải là một khoản đầu tư tốt không?
Hợp tác xã nhà ở hoạt động như thế nào?
Bạn có thể nhận được một khoản thế chấp cho một co-op?
Làm cách nào để tìm nhà ở co-op?
Nhiều thông tin hơn
Những bài viết liên quan
- Sự khác biệt giữa một ngôi nhà, một ngôi nhà di động, một chung cư, một co-op và một nhà phố là gì?
- Cách thức hoạt động của việc mua nhà
- Cách thế chấp hoạt động
- Cách hoạt động của các câu lạc bộ đầu tư bất động sản
Các liên kết tuyệt vời hơn
- Hiệp hội hợp tác xã nhà ở quốc gia
- Hiệp hội Doanh nghiệp Hợp tác Quốc gia
Nguồn
- Galaty, F., Allaway, W. và Kyle, R. Thực hành Bất động sản Hiện đại ở Illinois, ấn bản lần thứ 4 .
- Nhà xuất bản Tài chính Dearborn: 2001.
- Quốc gia PGS. hợp tác xã nhà ở
- Doanh nghiệp Hợp tác Quốc gia PGS.TS.
- Siegler, R. và Levy, H. "Lược sử về nhà ở hợp tác." Quốc gia PGS. của Hợp tác xã nhà ở.
