Nếu thị trường bất động sản có thể được dựa vào bất cứ điều gì, thì đó là sự biến động. Đôi khi người mua phải chọn nhà, và người bán phải giải quyết giá bán thấp hơn những gì họ mong đợi.
Sau đó, có những lúc đó là thị trường của người bán, và người mua phải trả số tiền cao nhất - hoặc thậm chí cao hơn giá chào bán - để có được nhà. Trong một thị trường của người bán thực sự nóng bỏng, người mua có thể kết thúc trong cuộc chiến đấu giá - về cơ bản là một cuộc cạnh tranh mua nhà trong đó ưu đãi cao nhất chiến thắng.
Tại sao Chiến tranh Đấu thầu Xảy ra?
Đó chính xác là vị trí của thị trường nhà ở Mỹ hiện nay. Hàng tồn kho thấp; nhu cầu từ người mua cao; và giá bán tiếp tục tăng. Trên thực tế, báo cáo doanh số hàng tháng mới nhất của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) công bố ngày 21 tháng 5 năm 2021, cho biết doanh số bán nhà hiện có đã giảm 2,7% trong tháng 4 - tháng giảm thứ ba liên tiếp. Nhưng doanh số bán từ tháng 1 đến tháng 4 vẫn tăng 20% và giá bán nhà hiện có trung bình tăng 19,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Đó là cả hai mức cao kỷ lục.
Tổng tồn kho nhà ở (số lượng nhà để bán) ở Mỹ vào cuối tháng 4 đã tăng 10,5% so với tháng 3, nhưng vẫn giảm 20,5% so với chỉ một năm trước. Đây là mức thấp gần kỷ lục kể từ khi NAR bắt đầu theo dõi nguồn cung nhà vào năm 1982.
Michael Schiff, chuyên gia về người mua của Schiff Real Estate Team , với Ansley Real Estate ở Atlanta, biết quá rõ những con số này. Trong thời kỳ thị trường cân bằng, sẽ có khoảng sáu tháng tồn kho trên thị trường nhà ở. Nhưng Michael nói rằng ở Atlanta, tuy nhiên, có khoảng một tháng cung cấp.
Đây là những con số dẫn đến các cuộc chiến đấu giá - một danh sách nhận được nhiều ưu đãi và một trong đó đại lý niêm yết đặt thời hạn nhận các ưu đãi cao nhất và tốt nhất. Nhưng làm thế nào để bạn giành được một? Chuyên gia niêm yết Leigh Schiff cho biết: “Có chiến lược đằng sau từng chi tiết nhỏ nhất. Cô và Michael là đội vợ chồng tại Schiff Real Estate Team, với Ansley Real Estate.
Những cuộc nói chuyện về tiền bạc
Cũng như không phải tất cả các danh sách đều giống nhau, không phải tất cả các cuộc chiến đấu thầu đều giống nhau. Đôi khi nó có thể chỉ là một mối đe dọa của một đề nghị khác. Nhưng những lần khác, một danh sách có thể nhận được ba, năm hoặc thậm chí 20 đề nghị, Leigh nói. Những danh sách ở mức giá thấp hơn có xu hướng có nhiều lời đề nghị hơn, nhưng gần đây cô ấy đã bán một ngôi nhà với giá 1,3 triệu đô la, có bảy lời đề nghị và cao hơn 10 phần trăm so với giá chào bán.
Trước khi bạn đưa ra đề nghị, hoặc thậm chí bắt đầu săn nhà, hãy cùng nhau nhận tiền. Đủ điều kiện cho một khoản thế chấp là không đủ, đặc biệt là trong thị trường của người bán. Sơ tuyển đơn giản có nghĩa là bạn đã nói chuyện với người cho vay và cung cấp thông tin về thu nhập của bạn.
"Nó không có giá trị gì," Leigh nói. Thay vào đó, bạn muốn được chấp thuận trước cho một khoản thế chấp, có nghĩa là người cho vay của bạn đã kéo và xem xét tín dụng của bạn, điều hành tài chính của bạn thông qua hệ thống bảo lãnh phát hành và đã chấp thuận cho bạn vay, đang chờ hợp đồng và thẩm định. Trong trường hợp của Schiffs, họ thậm chí còn đi xa hơn một bước và yêu cầu đưa vào quy trình tín dụng, thu nhập, tài sản và khai thuế từ hai năm trước.
Một số, mặc dù không phải là tất cả, những người cho vay sẵn sàng bảo lãnh cho người mua bất kỳ ngôi nhà nào trong phạm vi giá của họ, Michael nói. Điều đó có nghĩa là bạn sẽ không cần phải lo lắng về việc bao gồm một khoản dự phòng tài chính trong đề nghị của mình (nghĩa là đề nghị của bạn dựa trên việc bạn nhận được một khoản vay). Đây là một điểm có lợi cho bạn vì việc bỏ qua các khoản dự phòng sẽ khiến bạn trở thành người mua hấp dẫn hơn (tiếp theo sẽ nói thêm về điều đó).
Tất nhiên, "tiền mặt là vua", Leigh nói. "Đặc biệt là bây giờ chúng tôi bắt đầu thấy một số vấn đề với thẩm định tài sản." Khi giá bán vượt quá giá trị thị trường, một điều không hiếm gặp trong các cuộc chiến đấu thầu, người cho vay có thể không cho bạn vay đủ tiền để duy trì tỷ lệ khoản vay trên giá trị có thể chấp nhận được. Nếu bạn chọn thanh toán trên giá trị thị trường, bạn sẽ cần có thêm tiền để trang trải phần chênh lệch. Nhưng nếu bạn có thể trả tiền mặt, bạn là người mua tối ưu trong mắt người bán.
Đó là quan trọng không kém để đặt xuống một lượng đáng kể tiền một cách nghiêm túc , mà là một "kho tàng đức tin tốt" mà nói với người bán bạn nghiêm túc về mua. Trong một tình huống điển hình, số tiền đó sẽ bằng khoảng 1 đến 3 phần trăm giá mua. Nếu bạn thay đổi ý định, bạn sẽ mất tiền và người bán giữ nó. Nhưng nếu thỏa thuận không thành vì những lý do khác, chẳng hạn như thông tin được tiết lộ trong quá trình thẩm định, bạn sẽ nhận lại được tiền.
Trong cuộc chiến đấu thầu, việc đưa ra tỷ lệ phần trăm số tiền kiếm được nhiều hơn sẽ củng cố một lời đề nghị vì bạn ít có khả năng bỏ cuộc mua hơn - và tiền của bạn.
Bỏ qua dự phòng
Trong một cuộc chiến đấu thầu, chiến thắng không chỉ là việc nhận được đề nghị cao nhất, mà còn là về các điều khoản của đề nghị, Leigh nói. Để cho người bán thấy rằng bạn muốn ngôi nhà và sẵn sàng và có thể mua nó hầu như không có vấn đề gì, hãy miễn trừ các khoản dự phòng.
Theo Investopedia, các điều khoản dự phòng xác định "một điều kiện hoặc hành động phải được đáp ứng để hợp đồng bất động sản trở nên ràng buộc" . Có ba loại chính: tài trợ, thẩm định và kiểm tra . Cũng có thể có những trường hợp bất thường liên quan đến thời gian, chẳng hạn như thời gian người bán cần dọn đi hoặc việc mua bán phụ thuộc vào việc bạn bán căn nhà hiện tại của mình. Càng ít trường hợp dự phòng, càng ít cơ hội để thỏa thuận thành công.
- Các khoản dự phòng về tài chính liên quan đến khả năng đảm bảo thế chấp của bạn. Họ cho phép người mua rút lui - không bị phạt - nếu họ không thể đảm bảo một khoản thế chấp. Không bao gồm một khoản dự phòng tài chính là điều thú vị đối với người bán vì người mua nói rằng họ sẽ không hủy bỏ do các vấn đề tài chính.
- Một trường hợp dự phòng thẩm định nói rằng ngôi nhà phải được thẩm định ở một giá trị ít nhất bằng mức giá mà bạn đồng ý trả. Tuy nhiên, trong các cuộc chiến đấu thầu, có nhiều khả năng giá thẩm định sẽ thấp hơn đề nghị, do đó, việc từ bỏ trường hợp thẩm định là thông minh.
- Với trường hợp kiểm tra nhà , người mua có tùy chọn yêu cầu người bán sửa chữa - hoặc giảm giá bán - dựa trên các vấn đề được nêu ra trong quá trình kiểm tra. Nếu cả hai đều không được đồng ý hoặc hoàn thành trong một khoảng thời gian nhất định, bạn có thể hoàn lại và thu hồi số tiền kiếm được của mình.
Đặt cược tốt nhất khi nói đến các trường hợp bất thường trong cuộc chiến đấu thầu? "Không có trường hợp dự phòng," Michael nói.
Bao gồm một điều khoản leo thang
Đặt giá thầu một ngôi nhà không giống như đặt giá thầu tại một cuộc đấu giá nơi bạn có cơ hội đánh bại đề nghị cuối cùng. Bạn có thể sẽ không biết những người mua quan tâm khác đang cung cấp những gì. Tuy nhiên, nó tương tự ở chỗ bạn có thể bắt đầu quá trình khi biết giá thầu cao nhất của mình. Đại lý bất động sản của bạn có thể nói rõ mức độ cao và mức độ chiến lược mà bạn sẵn sàng đạt được với một điều khoản leo thang .
Đây là một điều khoản trong hợp đồng quy định rằng bạn sẵn sàng trả một số tiền nhất định nhiều hơn mức đề nghị trung thực cao nhất, Leigh giải thích. Nó chỉ có hiệu lực sau khi đại lý của người bán cho thấy rằng có một ưu đãi trên bàn bắt đầu điều khoản leo thang. Điều thú vị là trong một cuộc chiến đấu thầu, có thể có nhiều điều khoản leo thang, mỗi điều khoản bắt đầu tiếp theo, do đó, điều khoản leo thang cũng phải chứa một giới hạn - mức giá tối đa bạn sẵn sàng trả.
Đưa ra giá thầu dự phòng
Nếu bạn và người đại diện của bạn sử dụng tất cả các chiến thuật này và cuối cùng vẫn không thắng trong cuộc chiến đấu thầu, bạn có thể quyết định đưa ra giá thầu dự phòng. Ngay cả trong những ngày được miễn trừ dự phòng, tiền mặt trên bàn và tiền kiếm được điên cuồng, mọi thứ vẫn xảy ra. Nếu hợp đồng trúng thầu về ngôi nhà trong mơ của bạn bị thông qua, giá thầu ở vị trí thứ hai sẽ trở thành hợp đồng chính. Điều này rất tốt cho người bán vì họ không phải bắt đầu lại quá trình niêm yết.
Và nếu giá thầu dự phòng của bạn kết thúc hấp dẫn hơn hợp đồng hiện tại, người bán không thể chấm dứt hợp đồng hiện tại. Nhưng chúng có thể trở nên bất đồng đến mức khiến người mua đầu tiên bỏ đi. Tất cả đều công bằng trong cuộc chiến tình yêu và đấu thầu.
Bây giờ thật thú vị
Một chiến thuật khác để xoay chuyển con lắc có lợi cho bạn trong cuộc chiến đấu thầu là viết một "bức thư tình" - hoặc thậm chí làm video - để thuyết phục người bán rằng bạn hoặc gia đình bạn là người hoàn hảo tiếp theo cho ngôi nhà. Mặc dù không phải là bất hợp pháp , nhưng những lá thư này có thể dẫn đến vi phạm Đạo luật Nhà ở Công bằng . Hãy xem xét nội dung của chúng một cách cẩn thận.
