Làm thế nào chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp có thể làm suy giảm nền kinh tế Hoa Kỳ?

Năm 2008, Hoa Kỳ đứng trước bờ vực của thảm họa tài chính. Tỷ lệ thất nghiệp có vẻ đạt mức cao nhất trong hai thập kỷ [nguồn: Boston Globe ]. Các chủ nhà vỡ nợ với các khoản vay của họ với số lượng kỷ lục. Các ngân hàng đầu tư khổng lồ đã hoạt động trong hơn một thế kỷ và đã trải qua thời kỳ Đại suy thoái phải đối mặt với sự sụp đổ. Nói cách khác, nền kinh tế đang đi vòng quanh cống. Và tất cả, mọi phần cuối cùng của thảm họa kinh tế đang rình rập này, là do một công cụ tài chính duy nhất được gọi là chứng khoán được thế chấp đảm bảo.

Chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp (MBS) chỉ đơn giản là cổ phiếu của một khoản vay mua nhà được bán cho các nhà đầu tư. Chúng hoạt động như sau: Một ngân hàng cho một người vay tiền để mua nhà và thu các khoản thanh toán hàng tháng cho khoản vay. Khoản vay này và một số khoản vay khác - có lẽ hàng trăm - được bán cho một ngân hàng lớn hơn, gói các khoản vay lại với nhau thành một chứng khoán có thế chấp. Sau đó, ngân hàng lớn hơn sẽ phát hành cổ phiếu của chứng khoán này, được gọi là đợt (tiếng Pháp có nghĩa là "lát cắt"), cho các nhà đầu tư mua chúng và cuối cùng thu cổ tức dưới hình thức thanh toán thế chấp hàng tháng. Các đợt này có thể được đóng gói lại và bán lại như các chứng khoán khác, được gọi là nghĩa vụ nợ được thế chấp(CDO). Các khoản vay mua nhà trong năm 2008 được phân chia và trải rộng trên phạm vi tài chính, hoàn toàn có thể xảy ra trường hợp một chủ sở hữu nhất định có thể vô tình sở hữu cổ phần trong khoản thế chấp của chính mình.

Nghe có vẻ vô thưởng vô phạt, và đúng như vậy. Đây cũng là một cách tuyệt vời và an toàn để kiếm tiền khi thị trường nhà đất đang bùng nổ. Và vào đầu thế kỷ 21, thị trường nhà đất ở Mỹ đang bùng nổ. Một người mua một ngôi nhà mới vào tháng 1 năm 1996 với giá 155.000 đô la một cách hợp lý có thể kỳ vọng kiếm được 100.000 đô la khi bán nó vào tháng 8 năm 2006 [nguồn: Cục điều tra dân số Hoa Kỳ , CNN Money ].

Nhưng năm 2008 không phải năm 2006; thị trường nhà ở tại Hoa Kỳ đã không còn bùng nổ. Và chính sự bảo đảm bằng thế chấp đã giết chết nó.

Trước thập kỷ đầu tiên của thế kỷ 21, theo thông lệ, một ngân hàng Hoa Kỳ thực hiện trách nhiệm giải trình (điều tra lý lịch của người nộp đơn) khi xem xét cho vay tiền để thế chấp . Các ngân hàng muốn biết tất cả về sự ổn định tài chính của ứng viên - thu nhập, nợ , xếp hạng tín dụng - và họ muốn nó được xác minh. Điều này đã thay đổi sau khi chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp (MBS) được giới thiệu.

Cuối cùng, những khách hàng đủ tiêu chuẩn, mong muốn nhất đã cạn kiệt; họ đều đã có nhà. Vì vậy, các ngân hàng đã chuyển sang những khách hàng mà họ thường xa lánh - những người đi vay dưới chuẩn . Đây là những người đi vay có xếp hạng tín dụng thấp , những người có nguy cơ vỡ nợ cao đối với khoản vay của họ. Nhưng những người cho vay của tất cả các sọc đã quay ngược trở lại vào đầu những năm 2000 để đưa loại người vay này vào nhà. Khoản vay không cần tài liệu đã được tạo ra, một loại cho vay mà người cho vay không yêu cầu bất kỳ thông tin nào và người đi vay không cung cấp thông tin đó. Những người có thể đã thất nghiệp cho đến khi người cho vay biết đã nhận được các khoản vay hàng trăm nghìn đô la. Tại sao?

Một câu trả lời là, với sự ra đời của MBS , người cho vay không còn phải chịu rủi ro vỡ nợ. Họ chỉ đơn giản là phát hành khoản vay và nhanh chóng bán nó cho những người khác cuối cùng chấp nhận rủi ro nếu các khoản thanh toán bị dừng lại. Và vì MBS được tạo ra từ rất sớm dựa trên các khoản thế chấp được cấp cho những người đi vay chính đáng tin cậy hơn, chứng khoán đã hoạt động tốt. Họ đã hoạt động tốt đến mức các nhà đầu tư yêu thích nhiều hơn nữa. Đáp lại, những người cho vay đã nới lỏng các hạn chế của họ đối với những người đăng ký thế chấp và vay nặng lãi để tạo ra dòng tiền cho các khoản vay nhằm tạo ra nhiều thế chấp hơn. Không có thế chấp, xét cho cùng, không có chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp.

Các nhà đầu tư vào MBS phải đối mặt với cùng một hệ thống rủi ro và phần thưởng mà mối quan hệ người cho vay - người đi vay cũ phải chịu, nhưng ở quy mô lớn hơn nhiều do khối lượng thế chấp tuyệt đối được đóng gói trong một MBS. Sau khi MBS tung ra thị trường tài chính , chúng đã được định hình lại thành nhiều loại công cụ tài chính với mức độ rủi ro khác nhau. Các công cụ phái sinh chỉ tính lãi đã chia các khoản thanh toán lãi suất được thực hiện trên một khoản thế chấp giữa các nhà đầu tư. Nếu lãi suất tăng, lợi tức là tốt. Nếu tỷ giá giảm và chủ nhà tái cấp vốn, thì chứng khoán sẽ mất giá trị. Các công cụ phái sinh khác hoàn trả cho các nhà đầu tư ở một mức lãi suất cố định , do đó, các nhà đầu tư sẽ thua lỗ khi lãi suất tăng lên vì họ không kiếm được tiền từ mức tăng.Chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp dưới chuẩn , bao gồm hoàn toàn từ các nhóm cho vay dành cho những người đi vay dưới chuẩn, có rủi ro cao hơn, nhưng chúng cũng mang lại cổ tức cao hơn: Người vay dưới chuẩn phải chịu lãi suất cao hơn để bù đắp rủi ro gia tăng mà họ gây ra.

Một lượng lớn các khoản thế chấp mà những người đi vay dưới chuẩn đưa ra là các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh kết hợp (ARM). Các khoản vay này duy trì lãi suất cố định chiết khấu (và thường phải chăng) trong một số năm nhất định và sau đó điều chỉnh lên mức lãi suất cao hơn. Một chủ nhà có ARM có thể thấy các khoản thanh toán hàng tháng tăng gấp đôi sau khi tỷ giá được điều chỉnh. Khi hàng loạt ARM được phát hành một cách điên cuồng ngay từ đầu bắt đầu được thiết lập lại, tỷ lệ nhà bị tịch thu bắt đầu tăng lên.

Chỉ trong tháng 8 năm 2008, cứ 416 hộ gia đình ở Hoa Kỳ thì có một hộ gia đình bị tịch thu nhà mới được đệ trình [nguồn: RealtyTrac ]. Khi người vay ngừng thanh toán các khoản thế chấp của họ, MBSs bắt đầu hoạt động kém. Nghĩa vụ nợ trung bình có thế chấp (CDO) đã mất khoảng một nửa giá trị từ năm 2006 đến năm 2008 [nguồn: This American Life ]. Và vì CDO có rủi ro cao nhất (và lợi nhuận cao nhất) bao gồm các khoản thế chấp dưới chuẩn, chúng trở nên vô giá trị sau khi sự gia tăng các khoản nợ vỡ nợ trên toàn quốc bắt đầu.

Đây sẽ là quân cờ domino đầu tiên có hiệu ứng lan rộng khắp nền kinh tế Hoa Kỳ.

When the foreclosure rate began to increase late in 2006, it also released more new homes on the market. New home construction had already outpaced demand, and when large numbers of foreclosures became available at deeply discounted prices, builders found that they couldn't sell the homes they'd built. Richard Dugas, CEO of Pulte Homes, a building company, said in September 2008, "We can't afford to compete with foreclosures at 40 percent to 50 percent off" [source: Builder].

The presence of more homes on the market brought down housing prices. Some homeowners found themselves in the precarious state of being upside-down in their payments; they owed more than their homes were worth. Simply walking away from the houses they couldn't afford became an increasingly attractive option, and foreclosures increased even more.

Had a situation like this taken place before the advent of mortgage-backed securities, it still would have created a ripple effect on the national economy. Home builders and lenders going belly-up still would have increased unemployment. Foreclosures still would have deflated housing prices. And with less cash flowing in, surviving banks still would have tightened credit. But the presence of MBSs created an even more pronounced effect on the U.S. economy.

Since MBSs were purchased and sold as investments, defaulted mortgages turned up in all corners of the market. The change in performance of MBSs took place rapidly, and as a result, most of the biggest institutions were laden with the securities when they went south. The portfolios of huge investment banks, lousy with mortgage-backed securities, found their net worth sink as the MBSs began to lose value. This was the case with Bear Stearns. The giant investment bank's worth sank enough that it was purchased in March 2008 by competitor JPMorgan for $2 per share. Seven days before the buyout, Bear Stearns shares traded at $70 [source: USA Today].

Because mortgage-backed securities were so prevalent in the market, it wasn't immediately clear how widespread the problem from the subprime mortgage fallout would be. During 2008, a new write-down of billions of dollars on one institution or another's balance sheet made headlines daily and weekly. Fannie Mae and Freddie Mac, the government-chartered corporations that fund mortgages by guaranteeing them or purchasing them outright, sought help from the federal government in August 2008. Combined, the two institutions own about $3 trillion in mortgage investments [source: AP]. Both are so entrenched in the U.S. economy that the federal government seized control of the corporations in September 2008 amid sliding values; Freddie Mac posted a $38 billion loss from July to August of 2008 [source: Reuters].

Fannie Mae and Freddie Mac are an example of how every part of the economy is related. When things are bad at Fannie Mae and Freddie Mac, things are bad for the housing industry. Lenders issue home loans and sell them to one of the companies or use the loans as collateral to borrow more money; the role of each giant is to infuse cash into the lending industry. When Mac and Mae won't lend money or purchase loans, direct lenders become less likely to lend money to consumers. If consumers can't borrow money, they can't spend it. When consumers can't spend money, companies can't sell products; low sales means lessened value, and so the company's stock price per share declines. Businesses trim costs by laying off workers, so unemployment increases and consumers spend even less. When enough companies lose their values at once, the stock market crashes. A crash can lead to a recession . A bad enough crash can lead to a depression ; in other words, an economy brought to its knees.

Originally Published: Sep 29, 2008

How did mortgage-backed securities lead to the financial crisis of 2007 and 2008?

Can people still purchase mortgage-backed securities?

What are mortgage-backed securities?

When were mortgage-backed securities introduced?

Related Articles

More Great Links

Sources