10 câu hỏi bạn nên hỏi môi giới của bạn

Mua hoặc bán nhà có thể khó khăn. Trên thực tế, nó có thể là một công việc toàn thời gian. Đối với nhiều người, thuê một chuyên gia để xử lý các công việc tốn thời gian và các chi tiết phức tạp. Các đại lý bất động sản có thể giúp bạn giải quyết công việc và cũng giúp bạn có được một thỏa thuận tốt hơn.

Người bán hoặc đại lý niêm yết của bạn sẽ quảng cáo nhà của bạn, hướng dẫn người mua, trả lời các câu hỏi và giúp bạn vượt qua giai đoạn thương lượng. Nếu bạn đang cố gắng mua, bạn có thể thuê một đại lý của người mua, người quen thuộc với các vị trí ưa thích của bạn. Anh ấy sẽ giới thiệu những khu vực lân cận phù hợp với sở thích của bạn, và anh ấy cũng sẽ cảnh báo bạn về những nhược điểm có thể xảy ra - như nhà máy gần đó sẽ đánh thức bạn mỗi sáng lúc 5:00 sáng. Nhưng không phải tất cả các đại lý đều giống nhau. Một số có thể lợi dụng sự thiếu kinh nghiệm của bạn và cuối cùng khiến bạn phải trả một xu khá lớn.

Vì ngôi nhà của bạn là một trong những khoản đầu tư lớn nhất mà bạn từng thực hiện, nên không ai nên đánh giá bạn vì quá kén chọn người mà bạn thuê để giúp bán hoặc mua nó. Tìm một đại lý có triết lý và phương pháp phù hợp với sở thích của bạn. Và hãy chuẩn bị phỏng vấn ít nhất hai hoặc ba đại lý để tìm được người phù hợp. Đặt những câu hỏi phù hợp sẽ giúp bạn có cái nhìn sâu sắc về năng lực và tính cách của người đại diện. Tất nhiên, anh ấy hoặc cô ấy nên cung cấp các tài liệu tham khảo xuất sắc và hoàn toàn quen thuộc với khu vực lân cận của bạn. Trong bài viết này, bạn sẽ tìm thấy một số câu hỏi cần thiết mà bạn nên hỏi để giúp bạn đưa ra lựa chọn tốt nhất.

Trước hết, bạn muốn tìm hiểu những gì người khác nói về đại lý. Trên trang tiếp theo, chúng ta sẽ tìm hiểu cách tìm hiểu xem liệu những khách hàng trước đây có yêu thích công việc của một đại lý hay nghĩ rằng bạn nên định hướng rõ ràng.

1. Tôi có thể xem tài liệu tham khảo của bạn?
2. Tôi có thể có CMA cho khu vực này không?
3. Khu vực này đang phát triển hay đang suy giảm?
4. Bạn hoạt động solo hay là một phần của nhóm?
5. Bạn hiện đang đại diện cho bao nhiêu khách hàng?
6. Bạn sẽ tiếp thị nhà của tôi như thế nào?
7. Phí môi giới của bạn hoạt động như thế nào?
8. Bạn có kinh nghiệm gì?
9. Làm thế nào bạn sẽ thông báo cho tôi?
10. Những hạn chế của nhà tôi là gì?

Giống như bất kỳ ai được đưa ra tại chỗ trong một cuộc phỏng vấn xin việc, một nhân viên kinh doanh bất động sản có khả năng nhấn mạnh tất cả những mặt tích cực của anh ta - hồ sơ bán hàng, bằng cấp, kinh nghiệm, v.v. Nhưng điều mà anh ấy sẽ không thể nói với bạn là làm việc với anh ấy hàng ngày sẽ như thế nào.

Vì lý do này, cho dù bạn đang mua hay bán nhà của mình , bạn nên luôn hỏi đại lý bất động sản của bạn để được tham khảo. Gọi cho một số người tham khảo và hỏi những khách hàng trước đây về kinh nghiệm của họ với đại lý. Họ có hài lòng với công việc anh ấy đã làm không? Anh ấy có dễ liên lạc không? Anh ấy có thông báo đầy đủ cho họ không? Họ có giới thiệu anh ta cho người khác không?

Trong kinh doanh bất động sản, những lời giới thiệu truyền miệng tốt như vàng, vì vậy đánh giá tích cực từ một khách hàng đã qua sẽ cho bạn biết liệu đại lý có xứng đáng với thời gian của bạn hay không. Tuy nhiên, hãy nhớ hỏi người tham khảo nếu họ có liên quan đến đại lý - một danh sách tham khảo bao gồm bạn bè và người thân có thể sẽ không đưa ra đánh giá khách quan về phẩm chất tích cực và tiêu cực của đại lý.

Ngoài thông tin về bản thân, nhân viên bất động sản phải có thể cung cấp thông tin về khu vực lân cận mà bạn đang mua hoặc bán nhà của mình. Tiếp theo, chúng ta sẽ tìm hiểu xem anh ấy đã chuẩn bị như thế nào để tiếp cận bạn trên thị trường hiện tại.

Mọi đại lý bất động sản phải có thể cung cấp cho bạn phân tích thị trường so sánh (CMA), là danh sách các ngôi nhà hiện đang được bán và được bán gần đây trong khu vực. CMA (được gọi không chính thức là "comps") sẽ so sánh các chi tiết của ngôi nhà của bạn với những ngôi nhà tương tự trên thị trường và bao gồm các chi tiết cụ thể như giá cả, diện tích vuông và số lượng phòng ngủ. Đây là điểm khởi đầu của bạn để biết ngôi nhà của bạn đánh giá như thế nào so với những người khác đang bán trong khu vực lân cận và quan trọng nhất là bạn nên niêm yết ngôi nhà của mình ở mức giá nào. Một đại lý bất động sản có kinh nghiệm sẽ ưu tiên phần này của quy trình.

CMA có thể cung cấp cho bạn nhiều thông tin quan trọng. Ví dụ, những loại nhà và đặc điểm nhà nào dường như phổ biến nhất đối với người mua trong khu vực? Những ngôi nhà có các đặc điểm tương tự như ngôi nhà của bạn đang bán để làm gì? Những ngôi nhà giống như của bạn tồn tại trên thị trường được bao lâu trước khi bán? Trang bị cho mình thông tin này là một cách tuyệt vời để giúp phát triển một cái nhìn thực tế về giá trị và tiềm năng bán hàng của ngôi nhà của bạn. Nó cũng sẽ giúp bạn theo dõi xem lời khuyên của đại lý có phù hợp với xu hướng thị trường hiện tại hay không.

Nhưng biết được số liệu bán hàng cho những ngôi nhà trong diện tích không thể cho bạn biết tất cả mọi thứ. Đôi khi, cần phải có con mắt chuyên gia để nắm bắt những manh mối tinh tế về xu hướng phát triển của một khu vực. Câu hỏi tiếp theo đào sâu hơn một chút về kiến ​​thức sâu sắc của đại lý của bạn về khu vực lân cận mà bạn đang mua và bán.

Khi nói đến các xu hướng trên thị trường, các đại lý bất động sản là những người đi đầu. Họ nhìn thấy rất nhiều sự tăng trưởng và suy giảm - một số khu vực có thể biến từ đầm lầy thành khu dân cư sầm uất chỉ trong vài năm, trong khi những khu vực khác có thể biến từ một khu phố được mong muốn cao thành thành phố bị tịch thu trong thời gian nhanh chóng. Khi bạn bước vào thế giới bất động sản, người đại diện của bạn nên biết xu hướng tăng trưởng và suy giảm là gì, đồng thời giúp bạn tìm ra lĩnh vực có triển vọng tích cực.

Hầu hết mọi người đều dễ dàng nhận thấy rằng khu vực lân cận có nhiều nhà trọ có thể không phát triển, nhưng thường thì các dấu hiệu tinh vi hơn nhiều, đặc biệt là trong giai đoạn đầu và nhân viên bất động sản của bạn có thể phát hiện ra manh mối. Những thứ như hoạt động của khu phố, bảo trì đường phố, loại hình và số lượng doanh nghiệp nhỏ trong khu vực đều có thể chỉ ra xu hướng phát triển của khu phố. Một đại lý bất động sản giỏi sẽ có thể cho bạn biết liệu ngôi nhà mà bạn đang để mắt tới có khả năng là một khoản đầu tư tốt hay không dựa trên mọi thứ khác đang diễn ra xung quanh nó.

Your real estate agent should be intimately familiar with the neighborhoods in your area -- it's his job, after all, to know the territory well. This type of knowledge often comes through experience, and sometimes agents even work together to share knowledge and expertise. The next question will help you determine whom exactly you'll be working with.

Realtor vs. Real Estate Agent

Don't be confused by the terminology: Although all realtors are real estate agents, not all real estate agents are realtors. A Realtor is someone who belongs to the National Association of Realtors. To become a member, an agent must hold an active real estate license from a qualified school and promise to adhere to a particular code of ethics.

These days real estate teams are pretty common. Whether it's a pair of agents who share the work, a single agent with a support staff behind her or a group of several agents all under one business name, you'll want to know with whom you'll be working.

There are both positives and negatives to working with real estate teams. One drawback to a team is that you might not always be working with the individual you hired. If you call to ask a question, the agent you're familiar with might not be available or the one who speaks with you. On the other hand, a team could mean that you'll get more attention and personalized service, especially if there are people taking care of the behind-the-scenes work for your agent (allowing her the luxury of more face time with you).

If your agent is part of a team, find out what aspects of the work she handles personally and whether you'll be in contact with the other team members or only your agent. Will the number you call her on be a direct line, or will you be speaking with a secretary or possibly another agent or partner?

If the agent works solo, finding out about her current workload is key. Next we'll inquire about the agent's other obligations -- after all, how else will you ensure she's available when you need her?

This is a tricky question, so you'll have to know ahead of time what you consider to be an appropriate figure. While there's no magic number for how many clients an agent can effectively handle, a number that's staggeringly high, like 40 listings or 15 buyer clients, could indicate that her time will be divided and you won't get much one-on-one attention. Working with an agent who's difficult to reach or who's constantly with other clients could lead to a frustrating experience for you, or even a negative impact on the sale of your home. An agent whose attention is too thinly spread might not take the time to ensure all of your needs are met and could even rush the process by listing your home at too low a price.

On the other hand, too few clients could signal an agent who doesn't have much experience or who hasn't been well recommended by previous buyers and sellers . Or, this could be a side gig for her which may or may not command much of her attention. Since word of mouth is key in the real estate business, the best agents are likely to have a full workload.

You'll need to weigh the pros and cons to find out if a busy agent can meet your needs, or whether you're willing to compromise experience for more personalized attention.

You can't sell a house until buyers know it's there. On the next page, we'll learn how to ask about what the agent will do to get the word out.

When In Doubt, Ask!

The agent's current client numbers aren't always 100 percent indicative of how good an agent she is. Lots of other factors can come into play, too, including a personal choice to take on fewer clients. So if you have doubts it never hurts to raise your concerns with the agent directly.

Posting a for-sale sign in your front lawn is all well and good, but you can do that yourself -- without the aid of a fancy Realtor. But what about potential buyers who don't happen to drive by your particular street? Out-of-towners who are moving to a new area usually don't have the time to comb the streets of every neighborhood to find a house. In this age of a limitless information superhighway, it's much easier to break down geographic barriers that connect sellers with buyers. This means your options expand along with your competition, so it's imperative to think beyond the yard sign.­

One of the biggest advantages that a real estate agent offers you is his access to resources for marketing your home. Ask each agent you interview to spell out his marketing plan for getting your house sold. A good agent will post your house on the Multiple Listing Service (MLS) immediately after signing with you. The MLS is a system of databases which lists homes for sale and gives your house broad exposure to homebuyers.

An agent should market your house in other ways too. Print advertising includes ads in newspapers and magazines, or brochures and flyers like the ones you see in waiting rooms and at the entrances to restaurants. However, one of the most common venues for selling homes is the Internet . According to the National Association of Realtors, the Internet is used to find a home 88 percent of the time. Web sites like Craigslist , Yahoo! Real Estate and Realtor.com have exploded in popularity as places for buyers and sellers to find each other, and there are scores of others you can use. Most realty companies even have their own Web sites where you can search their MLS listings.

During this conversation, you should also find out whether the agent has plans to hold open houses. How soon and how many?

After all this hard work marketing your home, what do you owe your agent? Read the next page to find out what to ask about compensation.

During the interview, you'll want to talk money. Most agents don't charge a flat fee but take a percentage of the home's final sale price. This percentage varies with each agent, but the commission typically hovers around 6 percent of the selling price. This fee can be a hefty sum. So, if you're the seller, you may want to ask if it's negotiable.

The negotiability of agent commission can depend heavily on the market. In a booming real estate market, commissions might dip lower because homes are easier to sell. On the other hand, when the market is tight an agent might be less likely to budge on her fee. But it doesn't hurt to ask. If the agent commission is a sticking point, consider ways that you can offer to reduce the agent's workload or costs in order to get her to negotiate to a lower rate. For example, you could employ your superb cooking skills to cater your open house. You might also get a discount by using a single agent for both buying a new home and selling your old one. If the agents you interview agree to negotiate the fee, check to see whether that decision would sacrifice the level of service.

Along with commission, it's also important to discuss the agent's cancellation policy. Consider what would happen if, after signing an agent, you hear that your father's brother's nephew's cousin's former roommate is interested in buying your house? Or, what if you happen to stumble upon your dream home on your own with no help from your buyer's agent? Find out if she would still be entitled to the full commission. Maybe you'll just become unhappy with the realtor or agent somewhere down the road before the contract expires. Ask about what kind of early cancellation fees may apply to you. A great way to get a feel for the agent's professionalism and tactics is to ask how she's dealt with this situation in the past.

Or has she dealt with much in the past at all? Next, we'll inquire after the agent's experience to dig up some telltale dirt.

An agent's experience is more than just how many years he's been in the business. Other details can give you more insight into his success. One factor that speaks volumes about a seller's agent is his list-price-to-selling-price ratio. You get this ratio by comparing the original list price of the property to the price at which it eventually sold. A good agent will come prepared with this number. The rule of thumb is to choose an agent with a ratio as close to 100 percent as possible, which means that his home's final sale prices have been close to the listing prices.

However, after you hear the number -- even if it's impressively high -- you still might want to inquire into the reasons behind it. Perhaps the agent usually has a house sit on the market for a long period of time to get the best price. Depending on your situation, you may or may not have the luxury of time on your side. A low number could reveal that the agent pushes sales too quickly. Although logic tells you that an agent is interested in a higher price to get higher commission, time is sometimes more valuable to him. In the agent's mind, he'd be better off spending that time selling other houses.

Another aspect of a real estate agent's experience you shouldn't overlook is the types of property he's sold in the past. Perhaps all of his experience is in selling condos -- but you have a large estate. Or, an agent may specialize in commercial -- rather than residential -- property. Appropriate advertising methods and knowledge of the market will vary greatly depending on the kind of property you're selling, and his expertise may not be strong for your particular needs.

If you're a homebuyer, finding an agent with expertise in a particular locale will be a big asset to your search. A qualified buyer's agent will be able to take your present and future needs into account to find you the neighborhood and property that fits you best. For instance, if you have children you'll probably want to find a neighborhood with good schools.

Now that we've looked into his past, let's peer into the future to see how your potential agent will work with you.

Repeat Business

Finding the right real estate agent might seem like a tough task, but once you do, you'll know you have a keeper. According to 2011 statistics from the National Association of Realtors, 72 percent of homebuyers said they would definitely use the same real estate agent again. Another reason word of mouth is essential -- so don't be afraid to ask around for recommendations!

In most relationships, communication is key. Your partnership with your real estate agent is no different. You need to know, up front, how he will keep you in the loop. This means finding out several factors like what kinds of news he'll update you on, the frequency of updates and how the agent will communicate them. Will your listing agent let you know about every interested buyer, no matter how serious?

If you're a buyer, there are a number of details to handle, even after a seller has accepted your offer. This includes home inspection, reinspection, mortgage paperwork, title search, title insurance, repairs and other items. Will you get a weekly update, or just on an as-needed basis? Will it be with a phone call, an email or both? You may have your own preferences, and the agent may or may not accommodate them.

Ask for details about how accessible the agent will be for you, since you'll have questions and concerns throughout the selling or buying process. Find out what business hours he keeps and -- at the risk of sounding like a stalker -- if you can call him outside of those hours on his cell or home phone. Whether he answers e-mails in a timely fashion will also become important down the line. Hopefully, he'll have positive responses to these questions, but it's always smart to verify them when you check his references.

Our final question might sting a little -- it's time to turn the tables and ask the agent to deliver some bad news.

Although it may seem counterintuitive, asking a real estate agent to evaluate the flaws of your home is a great way to learn other important information during the interview.

For one, if the agent tells you what sounds like legitimate drawbacks, then you know he has a seasoned, keen eye. Not only that, but you'll be able to see that the agent is honest and isn't just going to sweet-talk you into signing a contract. On the other hand, if he doesn't point out what you already know are flaws, this could be an indication that he may have only a half-hearted dedication to selling your home.

What's more, regardless of what it tells you about the agent, you can use this information in the selling process. Knowing your home's disadvantages will give you an opportunity to fix them and a more realistic expectation of the home's market value.

Overall, it's a good idea to hire a real estate agent you think will seek out your best interests. Even gut feelings can tell you something. You don't want to entrust such an important transaction to someone who doesn't make you feel comfortable.

Have more unanswered questions about house selling and buying process ? See the links on the next page.

Originally Published: Aug 14, 2008

Can you ask why someone is selling their house?

Do you give your Realtor a gift at closing?

How do you find a Realtor?

Nhà có bán được nhiều hơn với Môi giới không?

Làm thế nào để bạn phỏng vấn một Môi giới bất động sản để bán nhà của bạn?

Những bài viết liên quan

Các liên kết tuyệt vời hơn