Lý do số 1 cho việc tịch thu nhà là gì?

Nếu việc sở hữu một ngôi nhà là một phần của Giấc mơ Mỹ, thì việc mất nhà sẽ nhanh chóng trở thành Cơn ác mộng Mỹ mới. Tịch thu tài sản là quá trình mà người cho vay có quyền hợp pháp để thu hồi khoản vay của họ bằng cách thu hồi tài sản mà khoản vay đó đã có và bán lại để bù đắp tổn thất của họ. Quá trình bắt đầu khi người đi vay bỏ lỡ khoản vay hoặc khoản thanh toán thế chấp của họ.

Số vụ tịch thu nhà đã đạt mức cao kỷ lục ở Hoa Kỳ; Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA) đã báo cáo vào năm 2008 rằng hơn 900.000 hộ gia đình đang bị xiết nhà. Con số này tăng 71% so với năm ngoái và con số này đại diện cho hơn 2% của tất cả các khoản thế chấp. Đó là tỷ lệ tịch thu tài sản cao nhất trong 36 năm mà MBA đã theo dõi các khoản thế chấp quá hạn [nguồn: Christie ].

Những con số này có thể khiến bạn lo lắng về việc giữ nhà của riêng mình, hoặc có lẽ bạn quá sợ hãi khi mua bất cứ thứ gì ở loại thị trường này. Có thể bạn cho rằng mình là bất khả chiến bại, và cuộc khủng hoảng xiết nhà là do những người sống vượt quá khả năng của họ trong những ngôi nhà mà họ không thể mua được. Cho dù bạn rơi vào trại nào, bạn có thể tự hỏi tại sao tất cả những người này không thể trả các khoản thế chấp của họ.

Khi tỷ lệ tịch thu nhà bắt đầu tăng, chúng tôi đã nghe thấy rất nhiều lời đổ lỗi cho các khoản thế chấp dưới chuẩn. Các khoản thế chấp dưới chuẩn thường đi kèm với lãi suất giới thiệu thấp và được thiết lập lại ở giá trị cực kỳ cao một vài năm sau đó. Vấn đề phức tạp hơn nữa, những người có điểm tín dụng thấp là những người nhận chính của các khoản thế chấp dưới chuẩn, có nghĩa là họ có thể không có tiền để thanh toán cao hơn khi lãi suất điều chỉnh.

Đúng là các khoản thế chấp dưới chuẩn chiếm 42% số căn nhà bắt đầu bị tịch thu trong quý cuối cùng của năm 2007 [nguồn: Christie ]. Nhưng tỷ lệ tịch thu nhà đang tăng lên đối với tất cả mọi người. Trong năm 2007, cả các khoản thế chấp dưới chuẩn và thế chấp chính tăng gấp đôi trong các vụ tịch thu nhà so với năm trước đó, với các khoản tịch thu nhà dưới chuẩn tăng từ 2,7 phần trăm lên 5,29 phần trăm và các khoản tịch thu nhà ở lãi suất cơ bản tăng từ 0,41 phần trăm lên 1,06 phần trăm [nguồn: Christie ]. Vì vậy, điều gì đó có thể đang xảy ra bên cạnh việc lãi suất thế chấp dưới chuẩn được thiết lập lại ở mức cao ngất trời. Có phải nó đang giảm giá trị nhà? Suy thoái kinh tế chung ? Yếu tố cá nhân như ly hôn hay cái chết?

Lý do số một dẫn đến việc tịch thu nhà khác nhau tùy theo tiểu bang và khu vực, nhưng chúng ta có thể xem xét một số lý thuyết kinh tế hiện tại cho thị trường nhà ở đang gặp khó khăn. Tiếp theo, chúng ta sẽ xem vai trò của các khoản thế chấp dưới chuẩn.

Ở Massachusetts, quyền sở hữu nhà có thể thực hiện được bằng các khoản thế chấp dưới chuẩn thường bị tịch thu nhà gần 20%, gấp hơn sáu lần so với các khoản vay có lãi suất thế chấp chính [nguồn: Gerardi, Shapiro, Willen ]. Khi đó, có vẻ như việc loại bỏ cho vay dưới chuẩn có thể đi một chặng đường dài để ngăn chặn làn sóng tịch thu nhà.

Đây là cách tiếp cận hiện tại của chính phủ liên bang. Vào tháng 3 năm 2008, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hoa Kỳ Henry Paulson đã công bố một kế hoạch cải cách tài chính sẽ thay đổi quy định của ngân hàng để đưa ra các giới hạn mạnh mẽ hơn đối với các khoản thế chấp dưới chuẩn. Kế hoạch kêu gọi một ủy ban giám sát liên bang để giám sát nguồn gốc thế chấp; đó là một nỗ lực để ngăn mọi người mắc kẹt trong các khoản vay mà họ không thể trả ngay từ đầu.

Tuy nhiên, một nghiên cứu năm 2007 do Ngân hàng Dự trữ Liên bang Boston công bố chỉ ra rằng giá trị ngôi nhà có thể là một yếu tố lớn hơn cách mua nhà. Đầu tiên, nghiên cứu lưu ý rằng nhiều người vỡ nợ với một khoản thế chấp dưới chuẩn ban đầu đã tài trợ cho khoản thế chấp của họ bằng một khoản thế chấp chính. Sau đó, nghiên cứu chuyển sang giá trị căn nhà, phát hiện ra rằng những chủ nhà bị mất giá trị căn nhà từ 20% trở lên có nguy cơ bị tịch thu nhà cao hơn khoảng 14 lần so với những người có giá trị căn nhà tăng 20%. Cục Dự trữ Boston, sau đó, cho rằng sự gia tăng mạnh mẽ của các vụ tịch thu nhà ở Massachusetts vào năm 2006 và 2007 là do sự sụt giảm giá nhà bắt đầu từ năm 2005 [nguồn: Gerardi, Shapiro, Willen ].

Nghiên cứu cho thấy rằng mặc dù việc cho vay dưới chuẩn đóng một vai trò trong việc tịch thu tài sản, nhưng yếu tố thúc đẩy không phải là một khoản thanh toán đặt lại quá mức. Nó đã làm mất đi vốn chủ sở hữu trong căn nhà, do đó giá trị của căn nhà nhỏ hơn số tiền nợ trên nó. Một người trong thế chấp dưới chuẩn có khả năng là người nghèo tiền mặt ngay từ đầu; ngôi nhà có thể là tài sản thực sự duy nhất mang tên người đó. Với giá trị căn nhà thấp, người đó không có gì để mặc cả hoặc tái tài trợ. Việc cho vay dưới chuẩn có thể không khiến mọi người rơi vào tình trạng thế chấp xấu quá nhiều vì nó tạo ra những chủ nhà không đủ khả năng để giá trị căn nhà của họ giảm xuống.

Nhưng điều gì đến trước? Nhà bị tịch thu hay giảm giá trị? Văn phòng Giám sát Doanh nghiệp Nhà ở Liên bang (OFHEO) cho biết đây là đường hai chiều. Một nghiên cứu năm 2007 do văn phòng này công bố cũng cho thấy mối tương quan cao giữa giá nhà giảm và tỷ lệ tịch thu nhà tăng. Các chủ sở hữu nhà có nhiều khả năng vỡ nợ khi giá trị tài sản nhỏ hơn số dư cho vay, điều này cho thấy rằng giá thấp hơn sẽ dẫn đến việc nhà bị tịch thu nhà. Nhưng nhà bị tịch thu cũng có thể dẫn đến giá trị thấp hơn vì có nguồn cung nhà ở trên thị trường quá mức [nguồn: OFHEO ].

Trong khi California có tỷ lệ thế chấp dưới chuẩn cao nhất đất nước, nó cũng đang phải hứng chịu tình trạng cung vượt quá cầu do bong bóng nhà ở xuất hiện . Các nhà đầu tư chuyển đến trong thời kỳ bùng nổ nhà ở và xây nhà trong khi giá trị nhà đang ở mức cao. Giờ đây, giá trị nhà đang giảm và những nhà đầu tư từng lạc quan không thể bán tài sản hoặc thanh toán đặt lại từ khoản thế chấp có thể điều chỉnh. Họ phải bỏ đi. Nhưng liệu các kế hoạch của chính phủ liên bang có giúp được gì cho người dân trong tình huống này không?

Khó mà nói ra được. Việc thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay dưới chuẩn có thể gây ra một vòng luẩn quẩn là giá nhà giảm và nhà bị tịch thu. Nếu ít người được chấp thuận, sẽ có ít nhà được bán hơn và giá trị nhà giảm hơn nữa. Những người nộp đơn cố gắng tái cấp vốn cho một khoản vay dưới chuẩn có thể không đủ điều kiện theo các tiêu chuẩn thắt chặt và họ bị bỏ lại với một khoản vay mà họ không thể trả được và có thể bị tịch thu tài sản. Giá tiếp tục giảm khi ngày càng nhiều nhà bị tịch thu được tung ra thị trường [nguồn: Christie ].

Một số nơi có tỷ lệ nhà bị tịch thu cao thậm chí có thể không có nhiều khoản thế chấp dưới chuẩn. Đọc tiếp để tìm hiểu các yếu tố kinh tế có thể dẫn đến tịch thu nhà như thế nào.

Các bang miền Trung Tây như Ohio và Michigan, bị ảnh hưởng nặng nề bởi cuộc khủng hoảng xiết nhà, không có số lượng các khoản thế chấp dưới chuẩn tương đối cao. Những gì họ có là một số lượng lớn các công việc bị mất. Hơn 340.000 việc làm ở Michigan và 200.000 việc làm ở Ohio đã bị cắt giảm kể từ năm 2001 [nguồn: Associated Press ]. Vì vậy, hiệu quả kinh tế của một khu vực được xếp hạng là một trong những động lực của việc tịch thu nhà, cùng với việc giảm giá trị nhà và các khoản thế chấp dưới chuẩn.

Countrywide Financial, công ty cho vay thế chấp lớn nhất trong nước, cũng cho rằng hiệu quả kinh tế là một nguyên nhân dẫn đến các vụ tịch thu tài sản. Vào năm 2007, Countrywide đã công bố những phát hiện của mình về những lý do chính dẫn đến việc tịch thu tài sản, được báo cáo trong khoảng 80% các trường hợp. Toàn quốc cho rằng "cắt giảm thu nhập" là yếu tố chính 58% thời gian. Điều này vượt xa một số lý do khác:

Đáng ngạc nhiên, việc điều chỉnh thanh toán đối với khoản thế chấp chỉ là 1,4% thời gian [nguồn: Countrywide Financial ]. Chúng tôi có thể kỳ vọng tỷ lệ này sẽ cao hơn nếu các khoản thế chấp dưới chuẩn với lãi suất có thể điều chỉnh là lý do số một cho việc tịch thu tài sản. Dữ liệu của toàn quốc tính đến tháng 7 năm 2007, vì vậy có thể điều tồi tệ nhất của việc đặt lại tỷ lệ dưới chuẩn vẫn chưa xảy ra [nguồn: Christie ]. Chúng tôi cũng có thể coi các kết quả này như muối bỏ bể vì Countrywide Financial hiện đang bị liên bang điều tra về độ chính xác trong các tài liệu cho vay của mình [nguồn: Simpson ].

Tuy nhiên, các vấn đề cá nhân, giống như những vấn đề tiếp theo, sẽ luôn là một trong những lý do truyền thống dẫn đến việc tịch thu nhà, bất kể thế chấp dưới chuẩn và giá trị nhà ở.

Như bạn có thể thấy, rất tiếc là không có viên đạn ma thuật nào có thể đoán trước được việc tịch thu nhà; những lý do này đan xen với nhau theo những cách phức tạp. Trước khi bạn biết điều đó, bạn có thể đang vật lộn với nhiều hơn một yếu tố. Ví dụ, bị mắc kẹt với cả khoản thế chấp dưới chuẩn và các hóa đơn y tế khổng lồ có thể khiến bạn không còn nơi nào để quay đầu, đặc biệt là khi giá trị trong nhà của bạn tiếp tục giảm xuống.

Để tìm hiểu thêm về tịch thu nhà và cách phòng tránh, hãy xem Cách thức tịch biên hoạt động và các liên kết trên trang tiếp theo.

Những bài viết liên quan

Các liên kết tuyệt vời hơn

http://www.boston.com/business/articles/2007/10/24/hub_group_

countrywide_in_deal /

Báo chí liên quan. "Không có bong bóng nhà đất nào xuất hiện ở Ohio, Michigan." MSNBC. Ngày 17 tháng 12 năm 2007. (ngày 8 tháng 4 năm 2008)

http://www.msnbc.msn.com/id/22300698/

Berges, Steve. "Hướng dẫn Hoàn chỉnh về Đầu tư vào Nhà bị tịch thu." Amacom. 2005. (ngày 8 tháng 4 năm 2008)

http://www.realtytrac.com/foreclosure/overview.html

Christie, Les. "Đảng Dân chủ tìm kiếm cuộc đình công nhanh chóng so với tịch thu tài sản." CNNMoney. 31 tháng 3 năm 2008. (1 tháng 4 năm 2008)

http://money.cnn.com/2008/03/31/real_estate/Dem_call_issue_urgent/

index.htm

Christie, Les. "Các vụ tịch thu nhà đạt mức cao nhất mọi thời đại." CNNMoney. 6 tháng 3 năm 2008. (1 tháng 4 năm 2008)

http://money.cnn.com/2008/03/06/real_estate/defaults_continue_climb/

index.htm? cnn = vâng

Christie, Les. "Đặt lại thế chấp: Ghi lại hóa đơn đến hạn thanh toán." CNNMoney. Ngày 13 tháng 8 năm 2007.

(Ngày 1 tháng 4 năm 2008)

http://money.cnn.com/2007/07/09/real_estate/resets_are_coming/

Tài chính toàn quốc. "Bài thuyết trình chính." Hội nghị đầu tư thường niên lần thứ 27 của Ngân hàng Hoa Kỳ. Ngày 18 tháng 9 năm 2007. (ngày 1 tháng 4 năm 2008)

http://about.countrywide.com/Presentations/docs/BofA%20ARM%20

Bản trình bày% 20FINAL% 20slides% 20for% 20webcast.pdf

Gerardi, Kristopher, Adam Hale Shapiro và Paul S. Willen. "Kết quả dưới chuẩn: Thế chấp rủi ro, Kinh nghiệm sở hữu nhà và các vụ tịch thu nhà." Ngân hàng Dự trữ Liên bang Boston. Ngày 3 tháng 12 năm 2007. (ngày 1 tháng 4 năm 2008)

http://www.bos.frb.org/economic/wp/wp2007/wp0715.pdf

Lynch, David J., Sue Kirchhoff và Adam Shell. "Kế hoạch cải cách tài chính của Paulson nhận được nhiều kết quả trái chiều." USA Today. 29 tháng 3 năm 2008. (1 tháng 4 năm 2008)

http://www.usatoday.com/money/economy/2008-03-29-fed-overhaul_N.htm

Văn phòng Giám sát Doanh nghiệp Nhà ở Liên bang. "Giá nhà còn tiếp tục suy yếu trong quý gần đây nhất." Ngày 29 tháng 11 năm 2007. (ngày 1 tháng 4 năm 2008)

http://www.ofheo.gov/media/pdf/3q07hpi.pdf

Paulson, Henry M. "Nhận xét của Bộ trưởng Henry M. Paulson Jr. về Kế hoạch Cải cách Quy định." Bộ Ngân khố Hoa Kỳ. 31 tháng 3 năm 2008. (8 tháng 4 năm 2008)

http://www.treasury.gov/press/releases/hp897.htm

Simpson, Glenn R. "Trọng tâm dữ liệu khoản vay của thăm dò." Tạp chí Phố Wall. 11 tháng 3 năm 2008. (8 tháng 4 năm 2008)

http://online.wsj.com/article/SB120519470504525747.html?mod=

googlenews_wsj

"Thế chấp dưới chuẩn." Ngân hàng.com. 1 tháng 5 năm 2006. (1 tháng 4 năm 2008)

http://www.bankrate.com/brm/green/mtg/basics2-4a.asp?caret=8